Todesfallabsicherung bei der Finanzierung bedenken

Posted on 14. Mai 2013 by joerg

Nahezu alle Versicherungen bieten Lebensversicherungen an. Eine Risikolebensversicherung ist neben der kapitalbildenden Lebensversicherung eine der beiden grundsätzlichen Varianten der Lebensversicherung. Während die kapitalbildende Lebensversicherung einen langfristig ausgestalteten Sparvertrag darstellt, dessen Sparziel auch für den Fall des Todes des Versicherungsnehmers bzw. der versicherten Person abgesichert ist, beinhaltet eine Risikolebensversicherung in aller Regel lediglich einen Todesfallschutz. Sie ist daher im Gegensatz zur kapitalbildenden Lebensversicherung nicht als Instrument für den Vermögensaufbau konzipiert.

Die Risikolebensversicherung ist im Vergleich zu einer kapitalbildenden Lebensversicherung erheblich preisgünstiger, da zumeist lediglich das Todesfallrisiko des Versicherungsnehmers bzw. der versicherten Person während der Vertragslaufzeit absichert wird. Ein häufiger Anlass für den Abschluss einer Risikolebensversicherung stellt eine Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung dar. Hierdurch sollen Familienangehörige für den Fall des Ablebens des Allein- oder Hauptverdieners während der Laufzeit der Finanzierung dergestalt abgesichert werden, dass die Versicherungsleistung aus der Risikolebensversicherung die restlich bestehenden Darlehen tilgt. Dadurch sind die Hinterbliebenen im Falle eines Falles vor dem finanziellen Ruin geschützt. Dieser Fall kann beispielsweise bei einer ursprünglichen Baufinanzierung ohne Eigenkapital eintreten, wenn der im freihändigen Verkauf der Immobilie erzielbare Preis nicht zur vollständigen Ablösung der bestehenden Darlehen ausreicht. Die Vereinbarung einer sich an die Restschuld der ausstehenden Finanzierung orientierenden Versicherungssumme führt zu meist deutlich günstigeren Beiträgen. Als eine Risikoversicherung, die nur eine Leistung für den Todesfall vorsieht, kann eine Risikolebensversicherung auch steuerlich relevant sein, da die Prämien im Rahmen der Vorsorgeaufwendungen in der Einkommensteuererklärung (Anlage Vorsorgeaufwand) geltend gemacht werden können.

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Festzinsvereinbarung mit Flexibilität

Posted on 27. April 2013 by joerg

Die Vereinbarung einer Festzinsvereinbarung im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung ist hierzulande üblich. Auch variabel verzinsliche Darlehen für eine Finanzierung einer Immobilie sind bei nahezu allen Kreditinstituten erhältlich, die Nachfrage ist insgesamt allerdings vergleichsweise überschaubar. Der Grund dafür, dass es für den Kunden tendenziell von Interesse ist, sich gegen das Risiko steigender Zinsen abzusichern, liegt vorwiegend in einer klaren Kalkulationsgrundlage. Da für den Zeitraum der getroffenen Festzinsvereinbarung eine allgemeine Zinserhöhung nicht auf die Höhe der Darlehensrate durchschlagen kann, ist man als Besitzer einer Festzinshypothek insoweit auf der sicheren Seite. Wer dennoch flexibel bleiben möchte, sichert sich das Recht, Sondertilgungen leisten zu dürfen.

Noch vor einigen Jahren war die Möglichkeit, bei einer laufenden Festzinsbindung zusätzliche Tilgungsleistungen leisten zu dürfen, ohne dass hierfür als Äquivalent für die Nichteinhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist durch die Bank oder Sparkasse eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wurde, eine Ausnahme. Der zunehmende Wettbewerb unter Banken und Sparkassen hat mittlerweile jedoch dazu geführt, dass die Flexibilität der Kreditinstitute zugenommen hat. Bei einer privaten Baufinanzierung lässt sich, zumindest, wenn man nicht das erstbeste Angebot annimmt, sondern einen umfassenden Vergleich über unabhängige Finanzdienstleister vornimmt und somit eine Vielzahl von potenziellen Finanzierungspartnern in die Auswahl einbezieht, in den Darlehensverträgen trotz Festzinsbindung vereinbaren, dass auch in einem begrenzten Maße das Recht besteht, Sondertilgungen ohne gesonderte Berechnung von Entgelten zu leisten. Auch bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung ist dies ein wichtiger Aspekt, den man bedenken sollte. Ein weiterer nützlicher Vertragsbestandteil ist die Möglichkeit, den regelmäßigen Tilgungssatz in bestimmten Intervallen ohne zusätzliche Kosten anpassen zu können.

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Entschuldung im Auge behalten

Posted on 20. April 2013 by joerg

Viele Girokonten werden im Soll geführt, obwohl es eigentlich gar nicht Not tut. Sofern eine Finanzierung über das Girokonto stattgefunden hat, beispielsweise neue Möbel oder ein neuer Gebrauchtwagen und die vorhandenen Rücklagen nicht vollständig zur Begleichung des Kaufpreises ausgereicht haben, gibt es zwar einen Grund für das entstandene Minus auf dem Konto, wenn auch keinen besonders guten. Alles, was über Bagatellbeträge hinausgeht, sollte man nämlich schon aus Kostengründen nicht durch die Inanspruchnahme des Dispositionskredits finanzieren. Der Dispo ist nämlich eine überaus teure, wenngleich aus Gründen der Bequemlichkeit auch weit verbreitete Form der Finanzierung. Falls der Sollsaldo durch die laufenden Einkünfte wie das Gehalt zeitnah und planmäßig zurückgeführt wird, hält sich der finanzielle Schaden in Grenzen und man ist um die Beantragung eines formalen Konsumentenkredits herumgekommen. Allerdings hat ein Ratenkredit neben dem Zinsvorteil gegenüber einem Dispositionskredit auch die Gewähr inklusive, dass planmäßige Tilgungen durchgeführt werden. Auf dem Girokonto muss der Kunde selbstständig hierfür Sorge tragen. In der Praxis lassen sich hierbei jedoch zahlreiche Fälle ausfindig machen, wo eben jene finanzielle Disziplin zur selbstständigen Rückführung der meist dauerhaften Inanspruchnahme nicht gegeben ist. Ein Ratenkredit stellt insoweit sicher, dass eine sukzessive Entschuldung stattfindet, gewissermaßen genauso schleichend, wie zuvor der Sollsaldo auf dem Girokonto angewachsen war.  

Während die Zinsen für den Kredit auf dem Girokonto vierteljährlich belastet werden, wird bei einem Ratenkredit monatlich eine Kreditrate fällig, die neben den Zinsen auch einen fortlaufend ansteigenden Tilgungsanteil enthält. Da die Zinsen für Ratenkredite in der Praxis meist deutlich niedriger ausfallen als für die Nutzung des Dispos, sollte man nicht zögern, eine Umschuldung in die Wege zu leiten, wenn ein Anwachsen der Kreditinanspruchnahme auf dem Kontoauszug nicht wegzudiskutieren ist. Durch die Zinsersparnis finanziert sich ein Teil der Tilgung, die dafür sorgt, dass man wieder insgesamt ins Plus kommt, von selbst. Abstand sollte man in der Regel nehmen von Versicherungen, die Kreditinstitute mitunter zur Absicherung in Zusammenhang mit einem Ratenkredit verkaufen bzw. vorschlagen. In jedem Fall sollte man sich vor dem Abschluss vergewissern, dass die jeweilige Police preisgünstig ist. Vergleiche lassen hier eine deutliche Preisspanne zu Tage treten.

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Konditionen für Finanzierungen

Posted on 10. April 2013 by joerg

Wenn es darum geht, die konkreten Konditionen für eine Immobilienfinanzierung in Erfahrung zu bringen, werden Interessenten nicht selten mit Allgemeinplätzen abgespeist bzw. erhalten die nur begrenzt sachdienliche Information, dass die Bedingungen für ein gegebenenfalls zu gewährendes Darlehen individuell kalkuliert werden. Hierbei spielen die Beleihungsrichtlinien der jeweiligen Bank eine wesentliche Rolle. Es kommt hierbei in erster Linie auf den Wert der Immobilie an und auf das geplante Eigenkapital des Antragstellers, das dieser in die Finanzierung einbringen möchte. Die persönliche Bonität des Antragstellers spielt natürlich auch eine Rolle, wenngleich insgesamt nicht in dem Maße wie bei einem Ratenkredit, bei dem meist nur auf die persönliche Bonität des Kunden abgestellt wird, auch da es meist keine werthaltigen Kreditsicherheiten gibt, die das Risiko der Bank begrenzen.

Der Beleihungswert des Objekts spielt bei einer Immobilienfinanzierung in der Regel eine herausragende Rolle. Er gibt an, bis zu welchem Betrag die Sicherung des zu vergebenden Kredits als zweifelsfrei gegeben angesehen werden kann. Er beträgt in Abhängigkeit von den Beleihungsrichtlinien des jeweiligen Kreditinstituts meist 60 Prozent der Beleihungsgrenze. Diese wiederum gibt an, bis zu welchem Betrag ein Objekt überhaupt beliehen werden darf. Sie orientiert sich am Verkehrswert bzw. gemeinen Wert der Immobilie, liegt aber meist ein wenig darunter. Ursächlich hierfür sind bestimmte Wertabschläge, die aus Sicherheitsgründen vorgenommen werden.

Auf diese Weise kann es, wenn man in konkrete Verhandlungen unter Berücksichtigung der Objektgegebenheiten geht, zu nicht unerheblichen Unterschieden bei mehreren Kreditinstituten kommen. Den Weg zu einer möglichst günstigen Baufinanzierung kann man verkürzen, indem man sich an spezialisierte unabhängige Finanzdienstleister wendet, die mit diversen Kreditinstituten zusammenarbeiten. Dass Fördergelder der öffentlichen Hand in die Finanzierung eingebunden werden, ist bei unabhängigen Finanzberatern, die auf Finanzierungen spezialisiert sind, überdies gewährleistet, auch wenn der Kunde nicht von sich aus danach fragt.

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Niedriges Zinsniveau erleichtert Finanzierungen

Posted on 29. März 2013 by joerg

In den letzten Jahren haben sich Finanzierungen aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus als besonders günstig dargestellt. Dies betrifft insbesondere Darlehensmittel zum Bau oder Erwerb einer Immobilie, sogenanntes Baugeld. Abgesehen von dem Einfluss der Zinsen im Allgemeinen ist Baugeld allerdings vornehmlich deshalb traditionell günstig im Vergleich zu anderen Möglichkeiten der Geldaufnahme bei Banken, weil man es nur in Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung erhält. Dadurch steht dem finanzierenden Kreditinstitut automatisch eine Sicherheit für die vergebenen Darlehen zur Verfügung. Diese besteht darin, dass auf der zu finanzierenden Immobilie ein Grundpfandrecht in Form einer Grundschuld eingetragen wird. Theoretisch kann es sich bei dem als Kreditsicherheit zur Verfügung gestellten Pfandrecht auch um eine Hypothek handeln, was in der Praxis aber sehr selten vorkommt und im Übrigen für den Kreditnehmer letztlich ohne besondere Bedeutung ist. Des Weiteren ergibt sich aus dem Umstand, dass Baugeld nur in Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung zur Verfügung gestellt wird, dass Kleinbeträge wie etwa bei einem Ratenkredit in aller Regel gar nicht zum Einsatz kommen. Man kann insoweit von einem gewissen Mengenrabatt sprechen, der auch dazu führt, dass die Zinssätze, die in Zusammenhang mit der Finanzierung von Immobilien verlangt werden, deutlich niedriger sind als diejenigen für private Konsumentenkredite. Im Übrigen hängen die Konditionen neben dem Verhandlungsgeschick des Kunden von der Werthaltigkeit der Immobilie ab bzw. davon, in welchem Maße ungesicherte Kreditteile für die Bank entstehen. Dies wiederum hängt mit der Frage zusammen, in welchem Umfang seitens des Käufers bzw. Bauherren Eigenkapital eingesetzt wird. Sind keine Eigenmittel vorhanden, so spricht man von einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, also einer  Vollfinanzierung der Immobilie. Hierbei handelt es sich um eine Form der Immobilienfinanzierung, die nicht von allen Banken durchgeführt wird. Wer ein solches Unterfangen in die Tat umsetzen möchte, sollte sich vorzugsweise mit einem unabhängigen Finanzdienstleister, der auf Finanzierungsfragen spezialisiert ist, ins Benehmen setzen.

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Tilgung einer Immobilienfinanzierung

Posted on 11. März 2013 by joerg

Bei einer Finanzierung kommt es neben der Höhe der vereinbarten Zinssätze auch auf die Art und die Modalitäten der Tilgung an, wenn es darum geht, eine für sich selbst möglich passgenaue und insbesondere günstige Gestaltung zu wählen. Insbesondere die Tilgung kann auf unterschiedliche Weise gestaltet werden. Bei einer Immobilienfinanzierung ist in der Regel üblich, ein sogenanntes Annuitätendarlehen abzuschließen. Hierbei enthält eine konstante Leistungsrate, die in der überwiegenden Zahl der Fälle in der Praxis monatlich fällig wird, sowohl Zinsen als auch Tilgungsanteile. Die Tilgung steigt hierbei im Zeitablauf sukzessive an, was daran liegt, dass die Zinsbelastung durch die bereits erfolgten Tilgungen abnimmt, da sich die Restschuld des Darlehens dementsprechend verringert. Alternative Tilgungsmodalitäten lassen sich insbesondere dann in die Praxis umsetzen, wenn man sich zu einem unabhängigen Finanzdienstleister mit hinreichender Expertise in Fragen rund um Finanzierungen begibt.

Häufig besteht beispielsweise der Wunsch seitens des Kunden, neben der planmäßigen Tilgung zu einem späteren, mitunter noch nicht bekannten Zeitpunkt, außer der Reihe, also nicht nur zum Auslaufen der vereinbarten Festzinsvereinbarung, wenn die Regelung der Anschlussfinanzierung ansteht, Sondertilgungen leisten zu können, ohne hierfür die bisweilen übliche Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf nehmen zu müssen. Dies muss vertraglich zwischen Kunde und Bank vereinbart worden sein, da ansonsten ein entsprechendes Entgelt fällig würde. Die kostenreduzierende Wirkung von Sondertilgungen ist auf längere Sicht nicht zu unterschätzen. Sie ergibt sich dadurch, dass sich durch die zusätzliche Tilgung die Restschuld unmittelbar reduziert, so dass zum nächsten Fälligkeitstermin der regelmäßigen Darlehensrate weniger Zinsen berechnet werden. Der Tilgungsanteil steigt im Folgenden sprunghaft an. Der Zinseszinseffekt macht sich somit zugunsten des Kunden bemerkbar. Besonders wirksam sind Sondertilgungen bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

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Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital

Posted on 4. März 2013 by joerg

Wenn eine Immobilienfinanzierung als Vollfinanzierung durchgeführt wird, bedeutet dies, dass der Käufer kein Eigenkapital vorweisen kann, sondern der Kaufpreis der Immobilie in voller Höhe durch die aufgenommenen Darlehen beglichen wird. Eigenkapital, das eingesetzt werden könnte, ist bei manchen Banken Voraussetzung dafür, dass eine Finanzierung einer Immobilie überhaupt begleitet wird. Diese Forderung ergibt sich in aller Regel aus geschäftspolitischen Erwägungen und dient dazu, dass mit der Bereitstellung der Darlehen einher gehende Risiko zu mindern. Grundsätzlich ist dies zwar auch bei einer Vollfinanzierung kaum gegeben, da als Gegenwert für die aufgenommenen Verbindlichkeiten der Wert der Immobilie zur Verfügung steht. Allerdings bestehen im Falle einer zu einem späteren Zeitpunkt möglichen zwangsweisen Verwertung oder im Falle nachhaltig fallender Immobilienpreise restliche Risiken, die in der Summe dazu führen, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in manchen Häusern der Kreditwirtschaft nicht gerne gesehen wird. Für den Kunden ist eine vollständige Finanzierung auf Darlehensbasis logischerweise auch mit höheren Risiken verbunden. Hier ist im speziellen das Risiko zu sehen, die monatliche Belastung, die natürlich höher ausfällt als im Falle einer Baufinanzierung mit Einbringung vorhandener Guthaben, auch nachhaltig erbringen zu können.

Bei einer Finanzierung einer Immobilie, für die bei der ursprünglichen Bewilligung kein Eigenkapital seitens des Kunden eingesetzt wurde, ist unter sonst gleichen Umständen natürlich auch der Restsaldo der aufgenommenen Darlehen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung höher. Hier kann es passieren, dass sich die Kosten für die nächsten Jahre der Darlehenslaufzeit erhöhen, falls die Zinsen allgemein seit der Erstvalutierung gestiegen sind. In diesem Szenario ist es besonders wichtig, vor Abschluss der nächsten Festzinsvereinbarung sich einen umfassenden Marktüberblick zu verschaffen, um ein günstiges Angebot zu erhalten und wahrnehmen zu können. Ein Besuch bei einem in Finanzierungsfragen versierten unabhängigen Finanzdienstleister verschafft schnell Klarheit.

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Das Fundament für die eigenen vier Wände

Posted on 25. Februar 2013 by joerg

Auf dem Weg in die eigenen vier Wände steht und fällt vieles mit einer solide kalkulierten und individuell ausgearbeiteten Baufinanzierung. Sie stellt gewissermaßen das eigentliche Fundament dar. Wie viel Haus oder Eigentumswohnung man sich leisten kann, hängt zunächst vom einzubringenden Eigenkapital ab. Bisweilen werden hierzu Werte von 20 Prozent Eigenmittel bezogen auf den Gesamtfinanzierungsbedarf genannt bzw. empfohlen. Jedoch kann durchaus eine Vollfinanzierung, also eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, in Abhängigkeit von der Bonität des Darlehensnehmers und der Beschaffenheit des zu finanzierenden Objekts in Betracht kommen. Dies hängt einerseits von den Beleihungsrichtlinien des jeweiligen Kreditinstituts ab, andererseits von der persönlichen Bonität des Darlehensnehmers. Auch die Beschaffenheit des Objekts gilt es im Einzelfall zu prüfen. Entscheidend ist, dass die monatliche Belastung, die sich aus der Finanzierung ergibt, im Einklang mit den finanziellen Verhältnissen und insbesondere der Einkommenssituation steht.

Mit einem Baufinanzierungsrechner wird leicht deutlich, dass vermeintlich geringe Unterschiede hinsichtlich der angebotenen Konditionen von beispielsweise 0,2 Prozent einen im Ergebnis gewaltigen Einfluss haben, zumindest bezogen auf die gesamten Finanzierungskosten, die von Kunden zu leisten sind. Auch umgerechnet auf die monatliche Belastung macht ein vergleichsweise geringer Unterschied einen nennenswerten Betrag aus. Dies ergibt sich aus der Höhe der Darlehensmittel, die üblicherweise für eine Immobilie benötigt werden. Umso entscheidender ist es, hartnäckig bei den Konditionsverhandlungen zu bleiben und gegebenenfalls hierfür spezialisierte Finanzdienstleister im Rahmen des Vergleichs hinsichtlich der besten Konditionen einzuschalten. Günstige öffentliche Fördergelder sollten ebenfalls nicht in einer gut strukturierten Immobilienfinanzierung fehlen. Neben flexibel zur Auswahl stehenden Festzinsbindungsfristen sind hierbei vornehmlich die besonders niedrigen Zinssätze interessant.

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Zinssatz und Tilgung bei Finanzierungen

Posted on 15. Februar 2013 by joerg

Je niedriger das Zinsniveau ist, desto eher bietet es sich an, bei der Tilgung einer Immobilienfinanzierung einen höheren als vorgeschriebenen Satz zu vereinbaren. Vorgeschrieben bedeutet in diesem Fall, dass alle Banken grundsätzlich für eine private Immobilienfinanzierung eine Mindesttilgung verlangen. Diese beträgt einheitlich pro Jahr ein Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrages. Dadurch, dass sich durch die monatlichen Raten die Restschuld sukzessive reduziert, erhöht sich die Tilgung allerdings auch kontinuierlich. Man spricht in diesem Fall von ersparten Zinsen. Eben diese ersparten Zinsen führen auch dazu, dass ein solches Annuitätendarlehen mit einer anfänglich einprozentigen Tilgung in Abhängigkeit vom Zinssatz nach rund 40 bis 50 Jahren vollständig getilgt ist und nicht erst, wie man auf den ersten Blick vermuten müsste, nach einhundert Jahren. Die genaue Laufzeit hängt in diesem Fall vom Zinssatz ab.

Wird bei einem niedrigen Zinsniveau von Beginn an nur die Mindesttilgung erbracht, steigt das Risiko, dass man bei der anstehenden Anschlussfinanzierung, also nach Ablauf der Festzinsvereinbarungsdauer, zu höheren Zinssätzen und damit verschlechterten Konditionen abschließen muss und sich die künftige monatliche Belastung unangenehm erhöht. Zumindest sollte man sich, wenn man in Zeiten allgemein niedriger Zinsen eine Baufinanzierung neu abschließt, die Option offenhalten und vertraglich einräumen lassen, zusätzliche Tilgungen flexibel einbringen zu können. Dies schließt einerseits die Möglichkeit ein, den Tilgungssatz ohne Einhaltung von Kündigungsfristen und ohne die Berechnung von Zusatzkosten verändern zu können. Andererseits ist die Möglichkeit, bei Bedarf Sondertilgungen leisten zu können, ein Vorteil aufgrund der damit verbundenen höheren Flexibilität für den Kunden. Beides ist heutzutage auch aufgrund des starken Wettbewerbs unter den Kreditinstituten grundsätzlich ohne größere Widerstände seitens des kreditgebenden Instituts in den Verhandlungen realisierbar.

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Vorsorge für den Ruhestand

Posted on 5. Februar 2013 by joerg

Wer für die Rente vorsorgen möchte, hat die Zeichen der Zeit erkannt. Im Hinblick auf zersplitterte Erwerbsbiographien, ein deutlich abgesenktes Rentenniveau und den Umstand, dass eine höhere Lebenserwartung unter finanziellen Aspekten ebenfalls mit entsprechenden Risiken verbunden sind, ist eigenes Zutun zur Altersvorsorge in den weitaus meisten Fällen geboten, um den geplanten Lebensstandard aufrecht erhalten zu können. Das Problem stellt sich bei näherer Betrachtung allerdings komplizierter dar, da einerseits diverse Optionen zur Verfügung stehen, beispielsweise kapitalbildende Versicherungen, Fonds unterschiedlichster Couleur oder staatlich geförderte Vorsorgeformen wie die Riester-Rente, um die gewünschten Ziele zu erreichen, andererseits das vielfältige Angebot häufig für tendenziell weniger als mehr Durchblick sorgt, um eine individuell möglichst optimale Vorsorgeform auszuwählen.

Wenn das Ziel bzw. die langfristig angelegte Zielsetzung sein soll, sich selbst aus dem erwirtschafteten Einkommen eine spätere Zweitrente zu erwirtschaften, die somit neben der gesetzlich geregelten Alterssicherung ein weiteres regelmäßiges Einkommen darstellt, ohne dass parallel zu bereits laufenden Rentenleistungen weiterhin in begrenztem Umfang einer Erwerbstätigkeit nachgegangen werden muss, stellt sich die Frage überdies nach der zu bemessenden benötigten Vorsorgehöhe in der Zeit nach Beendigung des aktiven Erwerbslebens. Da eine ersparte Miete im Alter schon viele Probleme mindert, ist eine selbstgenutzte Wohnimmobilie, bei der somit die ursprünglich bestehende Immobilienfinanzierung mit Eintritt in den Ruhestand ihre Erledigung gefunden hat, ein gutes und aufgrund der grundsätzlich überschaubaren Wertminderungsrisiken ein vergleichsweise konservatives Instrument im Rahmen der Ausstattung der individuellen Vorsorge.

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