Immobilienfinanzierung

Um eine Immobilie zu finanzieren benötigt man in der Regel eine Baufinanzierung. Soll ein Bauwerk errichtet oder saniert werden, kommt die Immobilienfinanzierung auch Baufi genannt zum Einsatz. Aufgrund sehr unterschiedlicher Systematiken wird zwischen der privaten und er gewerblichen Immobilienfinanzierung unterschieden.

Man spricht von einer privaten Immobilienfinanzierung, wenn die Immobilie überwiegend von einer Partei für private Wohnzwecke genutzt wird. Das kann ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung sein, das/die von einer natürlichen Person oder einer Lebensgemeinschaft bewohnt wird. Es kann dabei weiterhin unterschieden werden, ob es sich um eine Eigennutzerfinanzierung, d. h. der Finanzierende ist der Nutzer der Immobilie, und einer Kapitalanlegerfinanzierung, der Finanzierende ist der Vermieter der Immobilie, handelt. Gehört die zu finanzierende Immobilie nicht zum Betriebsvermögen, dann ist die Finanzierung auch für Gewerbetreibende oder Freiberufler eine private Immobilienfinanzierung. Um eine private Immobilie zu finanzieren, werden Eigenkapital wie Bank- und Sparguthaben, liquidierbare Wertpapiere oder Eigenleistungen sowie Fremdkapital wie zum Beispiel ein Darlehen in Anspruch genommen. Das meist zusätzlich benötigte Fremdkapital kann von Banken, Bausparkassen, Versicherungsgesellschaften, Landesförderinstituten oder der Bank für Wiederaufbau zur Verfügung gestellt werden. Auch private Kreditvermittler und Finanzberater kommen hier zum Zuge. Ebenso kann der Einsatz eines Darlehens von Privatpersonen wie z. B. Verwandten oder durch den Arbeitgeber in Form von Mitarbeiterdarlehen erfolgen, bildet bei der Vergabe von Fremdkapital allerdings einen eher geringen Umfang. Ein Darlehen für die private Immobilienfinanzierung muss grundsätzlich mit einem Grundpfandrecht, häufig in Form einer Buchgrundschuld auf das zu finanzierende Beleihungsobjekt, abgesichert werden.

Aus der Sicht der Kreditgeber gilt die private Immobilienfinanzierung als eines der Kreditgeschäfte mit dem geringsten Forderungsausfallrisiko, denn die Darlehen sind über eine Grundschuld oder Hypothek abgesichert. Es kann jedoch vorkommen, dass bei der Verwertung der Sicherheiten die noch bestehende Restschuld nicht vollständig durch den Erlös beglichen werden kann, da der Verkauf oder die Zwangsversteigerung nicht den gewünschten Verkaufspreis eingebracht hat. Ist der Immobilienpreis bei Auslaufen der Zinsbindung gesunken, findet sich hier ein weiteres Risiko. Das Absinken des Marktwertes wirkt sich ungünstig auf die Vermögenssituation des Darlehensnehmers aus, da damit auch der Beleihungswert fällt und die Absicherung des Darlehens nicht mehr voll gewährleistet ist. Ist die Restschuld also höher als der aktuell festgelegte Beleihungswert, so kann der Darlehensgeber zusätzliche Sicherheiten fordern oder die Darlehensvergabe durch einen höheren Risikoaufschlag festlegen. Sollten der Darlehensgeber und der Darlehensnehmer dabei keine vertragliche Übereinstimmung erzielen können, darf von Seiten des Darlehensgebers der Kredit fristgerecht gekündigt werden. Gleichzeitig erhält der Darlehensnehmer das Recht, mit anderen Darlehensgebern über eine Übernahme der bestehenden Darlehen zu verhandeln. Sollten die Bemühungen des Darlehensnehmers um einen neuen Darlehensgeber allerdings erfolglos bleiben, hat der ursprüngliche Darlehensgeber das Recht, den Verwertungsprozess der Immobilie einzuleiten.

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