Wie schnell soll man tilgen?

Die Finanzierung einer Immobilie ist in den allermeisten Fällen für den Darlehensnehmer ein sehr langfristiges Unterfangen. Lediglich dann, wenn der Käufer bzw. Bauherr überhaupt nicht auf die Mitwirkung von Banken oder Sparkassen angewiesen ist, weil er über das notwendige Kleingeld für den Bau bzw. Kauf bereits vollständig verfügt, ist das Thema hinsichtlich der Finanzierung von vorn herein erledigt. Meistens erwirbt man parallel zur Immobilie jedoch auch einen Schuldenberg, der in seiner Höhe bedrohlich erscheinen mag. Dem steht allerdings der Wert des Objekts gegenüber. Dennoch ist vor dem Hintergrund, die Finanzierung insgesamt möglichst preiswert und günstig zu gestalten, die Frage, wie schnell die Verbindlichkeiten aus der Darlehensaufnahme abgebaut werden können, von entscheidender Bedeutung. Neben den Herstellungskosten bzw. dem Kaufpreis entscheidet das eingesetzte Eigenkapital über die Höhe der benötigten Baufinanzierung.
Die bestehenden Darlehen werden umso schneller getilgt, je höher der gewählte Tilgungssatz ist. Als Minimum gilt ein Satz von einem Prozent der Darlehenshöhe zuzüglich ersparter Zinsen. Die ersparten Zinsen ergeben sich dadurch, dass bei einer gleichbleibenden Darlehensrate die Restschuld der Darlehen durch kontinuierliche Tilgung sinkt, wodurch sich die Bemessungsgrundlage für die anfallenden Darlehenszinsen reduziert. Die entfallenden Zinsen werden durch eine zusätzliche Tilgung ersetzt, so dass sich bei einem Annuitätendarlehen, der klassischen Darlehensvariante in Zusammenhang mit einer langfristig laufenden Immobilienfinanzierung, ein Zinseszinseffekt zugunsten des Darlehensnehmers ergibt, der dazu führt, dass bei einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent des Darlehensbetrags pro Jahr die Laufzeit der Finanzierung nicht 100 Jahre beträgt, sondern sich auf rund 40 Jahre beläuft. Der genaue Zeitraum ergibt sich aus dem Darlehenszins. Dieser hängt davon ab, wie teuer Baugeld im Allgemeinen unter Berücksichtigung des Zinsniveaus ist, im Übrigen von der Bonität des Kunden, der veranschlagten Marge des Kreditinstituts, der Werthaltigkeit der Immobilie, eingesetzter Eigenmittel und weiteren Faktoren. Wichtig: Je niedriger der Darlehenszinssatz ist, desto länger dauert bei einem konstanten Tilgungssatz die Entschuldung. Entsprechend sollte man es bei sehr günstigen Zinsen nach Möglichkeit nicht bei der Mindesttilgung belassen, schon um das Risiko von Zinserhöhungen nach Ablauf der Festzinsvereinbarung zu begrenzen. Im Übrigen sollte die planmäßige Tilgung der Immobilienfinanzierung zum Rentenbeginn abgeschlossen sein.

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