Zinssatz und Tilgung bei Finanzierungen

Je niedriger das Zinsniveau ist, desto eher bietet es sich an, bei der Tilgung einer Immobilienfinanzierung einen höheren als vorgeschriebenen Satz zu vereinbaren. Vorgeschrieben bedeutet in diesem Fall, dass alle Banken grundsätzlich für eine private Immobilienfinanzierung eine Mindesttilgung verlangen. Diese beträgt einheitlich pro Jahr ein Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrages. Dadurch, dass sich durch die monatlichen Raten die Restschuld sukzessive reduziert, erhöht sich die Tilgung allerdings auch kontinuierlich. Man spricht in diesem Fall von ersparten Zinsen. Eben diese ersparten Zinsen führen auch dazu, dass ein solches Annuitätendarlehen mit einer anfänglich einprozentigen Tilgung in Abhängigkeit vom Zinssatz nach rund 40 bis 50 Jahren vollständig getilgt ist und nicht erst, wie man auf den ersten Blick vermuten müsste, nach einhundert Jahren. Die genaue Laufzeit hängt in diesem Fall vom Zinssatz ab.

Wird bei einem niedrigen Zinsniveau von Beginn an nur die Mindesttilgung erbracht, steigt das Risiko, dass man bei der anstehenden Anschlussfinanzierung, also nach Ablauf der Festzinsvereinbarungsdauer, zu höheren Zinssätzen und damit verschlechterten Konditionen abschließen muss und sich die künftige monatliche Belastung unangenehm erhöht. Zumindest sollte man sich, wenn man in Zeiten allgemein niedriger Zinsen eine Baufinanzierung neu abschließt, die Option offenhalten und vertraglich einräumen lassen, zusätzliche Tilgungen flexibel einbringen zu können. Dies schließt einerseits die Möglichkeit ein, den Tilgungssatz ohne Einhaltung von Kündigungsfristen und ohne die Berechnung von Zusatzkosten verändern zu können. Andererseits ist die Möglichkeit, bei Bedarf Sondertilgungen leisten zu können, ein Vorteil aufgrund der damit verbundenen höheren Flexibilität für den Kunden. Beides ist heutzutage auch aufgrund des starken Wettbewerbs unter den Kreditinstituten grundsätzlich ohne größere Widerstände seitens des kreditgebenden Instituts in den Verhandlungen realisierbar.

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