Günstigere Anschlussfinanzierung

Wenn die Zinsbindung einer laufenden Immobilienfinanzierung sich dem Ende entgegen neigt, erhält man ein Angebot seiner finanzierenden Bank oder Sparkasse für die Anschlussfinanzierung, auch Prolongation genannt. Im Vorfeld sollte man allerdings insoweit aktiv werden, um die Angebote zu sondieren, die man bei einer Vermittlung durch unabhängige Finanzdienstleister erhalten könnte. In der Praxis werden diese mit einem günstigeren Angebot aufwarten können als die bislang finanzierende Bank. Unabhängige Finanzdienstleister sind für günstige Konditionen schon aus dem Grund eine gute Adresse, dass sie mit einer Vielzahl von Kreditinstituten zusammenarbeiten, also bei der Auswahl aus dem Vollen schöpfen können. Vermeintlich kleine Unterschiede bezogen auf den Effektivzinssatz sollte man angesichts der Volumina, um die es bei einer Immobilienfinanzierung für gewöhnlich geht, nicht auf die leichte Schulter nehmen. Die genauen Auswirkungen lassen sich unproblematisch durch einen Baufinanzierungsrechner errechnen, beispielsweise indem man die Zinsersparnis zugunsten einer dementsprechend höheren Tilgung verwendet und so eine schnellere Entschuldung bei gleicher monatlicher Belastung in die Wege leitet. Der Umstand, dass man das Angebot zur Prolongation seiner Finanzierung durch die bislang kreditgebende Bank nicht ohne Weiteres akzeptieren sollte, ergibt sich dadurch, dass in diesen Verlängerungsangeboten in aller Regel die jeweils geltenden Standardkonditionen zugrunde gelegt werden. Nicht berücksichtigt wird üblicherweise hierbei, dass sich das Risiko für die finanzierende Bank seit dem ursprünglichen Beginn der Immobilienfinanzierung infolge der vorgenommenen Tilgungen wesentlich reduziert hat und dass der Kunde – bei vertragsgemäßem Verhalten – seine Bonität, also persönliche Kreditwürdigkeit, bereits nachhaltig unter Beweis gestellt hat.

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Hervorragende Finanzierungsbedingungen

Der Trend zu den eigenen vier Wänden ist ungebrochen. Von Ballungszentren abgesehen, stellen sich die Immobilienpreise weiterhin als relativ stabil dar. Außerordentlich günstige Konditionen für Baugeld angesichts des Dauerzinstiefs sind die Basis für monatliche Belastungen durch die Finanzierung einer Wohnimmobilie, die für weitaus mehr Haushalte als noch vor einigen Jahren darstellbar sind. Insbesondere die derzeit außerordentlich niedrigen Zinsen für Immobiliendarlehen tragen dazu bei, dass die sich ergebenden Darlehensraten weitaus niedriger sind, als man meinen möchte.

Als I-Tüpfelchen gilt es jedoch, sich die umfangreichen Fördermöglichkeiten zunutze zu machen, die der Staat im Rahmen der Wohneigentumsförderung anbietet. Hierunter fallen zunächst die besonders zinsgünstigen Förderdarlehen der öffentlichen Hand. Spezielle Förderdarlehen des Bundes und einiger Bundesländer sind mit Sonderzinssätzen versehen. Auch im Hinblick auf flexible Tilgungsmöglichkeiten sind die Programmdarlehen nicht mit Nachteilen versehen. Neben vorgeschalteten Tilgungsfreijahren besteht in vielen Fällen die Möglichkeit einer vorzeitigen vollständigen oder teilweisen Darlehensablösung. Die klassische Immobilienfinanzierung erstreckt sich in der Praxis in vielen Fällen bis hin zum Zeitpunkt des Eintritts in den beruflichen Ruhestand. Dementsprechend hat der Staat die selbstgenutzte Wohnimmobilie auch als förderfähig im Sinne der geförderten Altersvorsorge eingestuft. Zertifizierte Verträge in der Form einer Rentenversicherung, eines Fondssparplans oder eines Banksparplans ermöglichen den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums mit staatlicher Förderung. Das angesparte Kapital kann mit Eintritt in den Ruhestand bzw. bei Fälligkeit des Vertrages zum Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung verwendet werden. Die staatliche Riester-Förderung, die sich aus Altersvorsorgezulagen und steuerlichen Vergünstigungen zusammensetzt, kann somit erheblich zu einer Ersparnis bei den Finanzierungskosten führen.

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Ist Riester zu kompliziert?

Die Riester-Rente steht mitunter in der Kritik aufgrund der vergleichsweise komplizierten Regelungen zur Riester-Förderung. Wenn man sich diese einmal vernünftig erklären lässt und im Zusammenhang mit Alternativen zur privaten Altersvorsorge betrachtet, kommt man allerdings zu dem Ergebnis, dass die Riester-Rente viel besser ist als ihr Ruf. Durch einen Riester-Vertrag, egal ob in Form einer Rentenversicherung oder eines Fondssparplans, steht zum Ende der Sparphase ein Guthaben zur Verfügung, welches mindestens die eingezahlten Beiträge umfasst. Darüber hinaus sind sogar sämtliche eingegangenen Zulagen garantiert. Insoweit beinhalten Riester-Rentenversicherungen und Riester-Fonds, wenn man sie nicht vorzeitig auflöst, automatisch eine garantierte Rendite. Diese ist zwar nicht üppig, stellt aber für extreme Szenarien ein nicht zu unterschätzendes Ruhekissen dar, da Verluste insoweit ausgeschlossen sind. Riester nur deshalb zu meiden, weil die Förderbedingungen zu kompliziert seien, kann kaum die Lösung sein. Man verzichtet ja auch nicht auf besonders günstige Förderdarlehen für seine Baufinanzierung, nur weil das Procedere mit mehr Aufwand verbunden ist und man es auf diese Weise mit zwei Kreditinstituten zu tun hat. Wer übrigens eine Immobilienfinanzierung zu bedienen hat, für den kann Riester besonders interessant sein: Die staatliche Förderung lässt sich hierbei nämlich auch direkt in die Finanzierung als jährliche Sondertilgungsleistungen integrieren. Die garantierte Rendite ergibt sich hierbei aus dem Effektivzinssatz des betreffenden Darlehens, bei dem die Zinsersparnis zum Tragen kommt. Insbesondere bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist dieser Effekt oftmals erheblich!

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Bei Lebensversicherungen zu beachten

Eine der am meisten verbreiteten Versicherungen ist die Lebensversicherung. Es gibt sie in zwei grundsätzlichen Varianten: Als Risikolebensversicherung, welche nur das Todesfallrisiko absichert und zum Beispiel in Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung eingesetzt wird, und als kapitalbildende Lebensversicherung, welche zusätzlich auch das Langlebigkeitsrisiko absichert. Es handelt sich hierbei somit gewissermaßen um einen Sparvertrag mit zusätzlichen vertraglich vereinbarten Leistungsmerkmalen.

Der Versicherungsnehmer legt zunächst die seinen Bedürfnissen entsprechende Versicherungssumme im Todesfall während der Versicherungslaufzeit fest. Es ist bei zahlreichen Versicherungsgesellschaften möglich, gegen einen vergleichsweise geringen Aufpreis einen gesonderten höheren, beispielsweise doppelten Absicherungsbetrag für den Fall eines Unfalltodes zu vereinbaren.

Für die Versicherungsprämie, deren Höhe sich grundsätzlich nach der Versicherungssumme und dem biometrischen Risiko richtet, kann eine monatliche, vierteljährliche, halbjährliche oder jährliche Zahlungsweise vereinbart werden. Es ist ratsam, darauf zu achten, dass keine teuren Ratenzuschläge für eine unterjährige Zahlungsweise anfallen. Diese werden von einigen Versicherungsunternehmen mit der Begründung erhoben, dass die ratierliche Zahlung eine kreditähnliche Stundung der Versicherungsprämie darstelle.

Eine häufig angebotene Option besteht in einer dynamisierten Beitragshöhe. Die Dynamik führt dazu, dass die Prämie jährlich um einen vereinbarten festen Prozentsatz ansteigt. Häufig beträgt die festgelegte Dynamik jährlich 3%. Da durch die kontinuierlich ansteigenden Beiträge auch das angesparte Kapital eine Dynamik erhält, führt dies zu einem gewissen Schutz des angestrebten Sparzieles und des Vermögensaufbaus vor Inflationsrisiken. Ebenso sichert die Beitragsdynamik die private Altersvorsorge, für die kapitalbildende Lebensversicherungen einen verbreiteten Baustein darstellen, auf diese Weise gegen Kaufkraftverluste durch eine fortschreitende Geldentwertung ab.

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Kosten für einen Ratenkredit

Ein Ratenkredit hat mehrere Kostenbestandteile. Die gesamte während der Kreditlaufzeit vom Kreditnehmer zurückzuzahlende Summe ist in dem Kreditvertrag ausgewiesen. Diese ergibt, geteilt durch die Anzahl der regelmäßigen Kreditraten, die Kreditrate. Meist wird ein monatlicher Turnus vereinbart.

 

Die Kreditrate enthält einen Tilgungsanteil, der die bestehende Restschuld sukzessive während der Kreditlaufzeit reduziert, und die Finanzierungskosten. Dies sind insbesondere die Kreditzinsen. Bei Ratenkrediten ist es üblich, dass der Zinssatz für die gesamte Laufzeit von vorn herein fest vereinbart wird. Meistens sind längere Laufzeiten von beispielsweise 60 oder 72 Monaten etwas teurer als kurze Laufzeiten von 12 oder 24 Monaten. Dennoch kann eine längere Kreditlaufzeit mitunter angeraten sein, um die monatliche Belastung im Rahmen des zur Verfügung stehenden Budgets des Kreditnehmers zu halten.

 

Neben den Kreditzinsen war bis in die jüngere Vergangenheit eine Kreditbearbeitungsgebühr ein recht häufig anzutreffender Kostenbestandteil bei Ratenkrediten, bis diese von der Rechtsprechung als unzulässig klassifiziert wurde. Sie verteuert den Kredit allerdings nicht zwangsläufig, da sie bereits im Effektiven Jahreszins, den alle Kreditinstitute anzugeben verpflichtet sind, enthalten ist. Jedoch wird sie nicht, auch nicht teilweise, erstattet, falls der Ratenkredit vom Kreditnehmer vorzeitig zurückgezahlt wird.

 

Nicht im Effektiven Jahreszins enthalten sind hingegen die Prämien für eine Restschuldversicherung, es sei denn eine solche wird seitens des Kreditinstituts zur Auflage für die Kreditgewährung gemacht. Restschuldversicherungen sollen die vertragsgemäße Bedienung des Kredites im Falle des Todes des Kreditnehmers sicherstellen, bisweilen auch das Risiko längerer Krankheit oder Arbeitslosigkeit abdecken. Zu bedenken ist, dass die Kosten einer Restschuldversicherung nicht unerheblich sind. Die Prämien dieser Form von Versicherungen übersteigen die Beiträge einer klassischen Risikolebensversicherung oftmals deutlich und führen dazu, dass die Kosten für die Finanzierung insgesamt deutlich ansteigen, so dass beispielsweise eine Umschuldung eines Dispos zum Zwecke der Reduzierung der Zinsbelastung nicht mehr sinnvoll möglich ist.

 

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Todesfallabsicherung bei der Finanzierung bedenken

Nahezu alle Versicherungen bieten Lebensversicherungen an. Eine Risikolebensversicherung ist neben der kapitalbildenden Lebensversicherung eine der beiden grundsätzlichen Varianten der Lebensversicherung. Während die kapitalbildende Lebensversicherung einen langfristig ausgestalteten Sparvertrag darstellt, dessen Sparziel auch für den Fall des Todes des Versicherungsnehmers bzw. der versicherten Person abgesichert ist, beinhaltet eine Risikolebensversicherung in aller Regel lediglich einen Todesfallschutz. Sie ist daher im Gegensatz zur kapitalbildenden Lebensversicherung nicht als Instrument für den Vermögensaufbau konzipiert.

Die Risikolebensversicherung ist im Vergleich zu einer kapitalbildenden Lebensversicherung erheblich preisgünstiger, da zumeist lediglich das Todesfallrisiko des Versicherungsnehmers bzw. der versicherten Person während der Vertragslaufzeit absichert wird. Ein häufiger Anlass für den Abschluss einer Risikolebensversicherung stellt eine Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung dar. Hierdurch sollen Familienangehörige für den Fall des Ablebens des Allein- oder Hauptverdieners während der Laufzeit der Finanzierung dergestalt abgesichert werden, dass die Versicherungsleistung aus der Risikolebensversicherung die restlich bestehenden Darlehen tilgt. Dadurch sind die Hinterbliebenen im Falle eines Falles vor dem finanziellen Ruin geschützt. Dieser Fall kann beispielsweise bei einer ursprünglichen Baufinanzierung ohne Eigenkapital eintreten, wenn der im freihändigen Verkauf der Immobilie erzielbare Preis nicht zur vollständigen Ablösung der bestehenden Darlehen ausreicht. Die Vereinbarung einer sich an die Restschuld der ausstehenden Finanzierung orientierenden Versicherungssumme führt zu meist deutlich günstigeren Beiträgen. Als eine Risikoversicherung, die nur eine Leistung für den Todesfall vorsieht, kann eine Risikolebensversicherung auch steuerlich relevant sein, da die Prämien im Rahmen der Vorsorgeaufwendungen in der Einkommensteuererklärung (Anlage Vorsorgeaufwand) geltend gemacht werden können.

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Festzinsvereinbarung mit Flexibilität

Die Vereinbarung einer Festzinsvereinbarung im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung ist hierzulande üblich. Auch variabel verzinsliche Darlehen für eine Finanzierung einer Immobilie sind bei nahezu allen Kreditinstituten erhältlich, die Nachfrage ist insgesamt allerdings vergleichsweise überschaubar. Der Grund dafür, dass es für den Kunden tendenziell von Interesse ist, sich gegen das Risiko steigender Zinsen abzusichern, liegt vorwiegend in einer klaren Kalkulationsgrundlage. Da für den Zeitraum der getroffenen Festzinsvereinbarung eine allgemeine Zinserhöhung nicht auf die Höhe der Darlehensrate durchschlagen kann, ist man als Besitzer einer Festzinshypothek insoweit auf der sicheren Seite. Wer dennoch flexibel bleiben möchte, sichert sich das Recht, Sondertilgungen leisten zu dürfen.

Noch vor einigen Jahren war die Möglichkeit, bei einer laufenden Festzinsbindung zusätzliche Tilgungsleistungen leisten zu dürfen, ohne dass hierfür als Äquivalent für die Nichteinhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist durch die Bank oder Sparkasse eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wurde, eine Ausnahme. Der zunehmende Wettbewerb unter Banken und Sparkassen hat mittlerweile jedoch dazu geführt, dass die Flexibilität der Kreditinstitute zugenommen hat. Bei einer privaten Baufinanzierung lässt sich, zumindest, wenn man nicht das erstbeste Angebot annimmt, sondern einen umfassenden Vergleich über unabhängige Finanzdienstleister vornimmt und somit eine Vielzahl von potenziellen Finanzierungspartnern in die Auswahl einbezieht, in den Darlehensverträgen trotz Festzinsbindung vereinbaren, dass auch in einem begrenzten Maße das Recht besteht, Sondertilgungen ohne gesonderte Berechnung von Entgelten zu leisten. Auch bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung ist dies ein wichtiger Aspekt, den man bedenken sollte. Ein weiterer nützlicher Vertragsbestandteil ist die Möglichkeit, den regelmäßigen Tilgungssatz in bestimmten Intervallen ohne zusätzliche Kosten anpassen zu können.

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Entschuldung im Auge behalten

Viele Girokonten werden im Soll geführt, obwohl es eigentlich gar nicht Not tut. Sofern eine Finanzierung über das Girokonto stattgefunden hat, beispielsweise neue Möbel oder ein neuer Gebrauchtwagen und die vorhandenen Rücklagen nicht vollständig zur Begleichung des Kaufpreises ausgereicht haben, gibt es zwar einen Grund für das entstandene Minus auf dem Konto, wenn auch keinen besonders guten. Alles, was über Bagatellbeträge hinausgeht, sollte man nämlich schon aus Kostengründen nicht durch die Inanspruchnahme des Dispositionskredits finanzieren. Der Dispo ist nämlich eine überaus teure, wenngleich aus Gründen der Bequemlichkeit auch weit verbreitete Form der Finanzierung. Falls der Sollsaldo durch die laufenden Einkünfte wie das Gehalt zeitnah und planmäßig zurückgeführt wird, hält sich der finanzielle Schaden in Grenzen und man ist um die Beantragung eines formalen Konsumentenkredits herumgekommen. Allerdings hat ein Ratenkredit neben dem Zinsvorteil gegenüber einem Dispositionskredit auch die Gewähr inklusive, dass planmäßige Tilgungen durchgeführt werden. Auf dem Girokonto muss der Kunde selbstständig hierfür Sorge tragen. In der Praxis lassen sich hierbei jedoch zahlreiche Fälle ausfindig machen, wo eben jene finanzielle Disziplin zur selbstständigen Rückführung der meist dauerhaften Inanspruchnahme nicht gegeben ist. Ein Ratenkredit stellt insoweit sicher, dass eine sukzessive Entschuldung stattfindet, gewissermaßen genauso schleichend, wie zuvor der Sollsaldo auf dem Girokonto angewachsen war.  

Während die Zinsen für den Kredit auf dem Girokonto vierteljährlich belastet werden, wird bei einem Ratenkredit monatlich eine Kreditrate fällig, die neben den Zinsen auch einen fortlaufend ansteigenden Tilgungsanteil enthält. Da die Zinsen für Ratenkredite in der Praxis meist deutlich niedriger ausfallen als für die Nutzung des Dispos, sollte man nicht zögern, eine Umschuldung in die Wege zu leiten, wenn ein Anwachsen der Kreditinanspruchnahme auf dem Kontoauszug nicht wegzudiskutieren ist. Durch die Zinsersparnis finanziert sich ein Teil der Tilgung, die dafür sorgt, dass man wieder insgesamt ins Plus kommt, von selbst. Abstand sollte man in der Regel nehmen von Versicherungen, die Kreditinstitute mitunter zur Absicherung in Zusammenhang mit einem Ratenkredit verkaufen bzw. vorschlagen. In jedem Fall sollte man sich vor dem Abschluss vergewissern, dass die jeweilige Police preisgünstig ist. Vergleiche lassen hier eine deutliche Preisspanne zu Tage treten.

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Konditionen für Finanzierungen

Wenn es darum geht, die konkreten Konditionen für eine Immobilienfinanzierung in Erfahrung zu bringen, werden Interessenten nicht selten mit Allgemeinplätzen abgespeist bzw. erhalten die nur begrenzt sachdienliche Information, dass die Bedingungen für ein gegebenenfalls zu gewährendes Darlehen individuell kalkuliert werden. Hierbei spielen die Beleihungsrichtlinien der jeweiligen Bank eine wesentliche Rolle. Es kommt hierbei in erster Linie auf den Wert der Immobilie an und auf das geplante Eigenkapital des Antragstellers, das dieser in die Finanzierung einbringen möchte. Die persönliche Bonität des Antragstellers spielt natürlich auch eine Rolle, wenngleich insgesamt nicht in dem Maße wie bei einem Ratenkredit, bei dem meist nur auf die persönliche Bonität des Kunden abgestellt wird, auch da es meist keine werthaltigen Kreditsicherheiten gibt, die das Risiko der Bank begrenzen.

Der Beleihungswert des Objekts spielt bei einer Immobilienfinanzierung in der Regel eine herausragende Rolle. Er gibt an, bis zu welchem Betrag die Sicherung des zu vergebenden Kredits als zweifelsfrei gegeben angesehen werden kann. Er beträgt in Abhängigkeit von den Beleihungsrichtlinien des jeweiligen Kreditinstituts meist 60 Prozent der Beleihungsgrenze. Diese wiederum gibt an, bis zu welchem Betrag ein Objekt überhaupt beliehen werden darf. Sie orientiert sich am Verkehrswert bzw. gemeinen Wert der Immobilie, liegt aber meist ein wenig darunter. Ursächlich hierfür sind bestimmte Wertabschläge, die aus Sicherheitsgründen vorgenommen werden.

Auf diese Weise kann es, wenn man in konkrete Verhandlungen unter Berücksichtigung der Objektgegebenheiten geht, zu nicht unerheblichen Unterschieden bei mehreren Kreditinstituten kommen. Den Weg zu einer möglichst günstigen Baufinanzierung kann man verkürzen, indem man sich an spezialisierte unabhängige Finanzdienstleister wendet, die mit diversen Kreditinstituten zusammenarbeiten. Dass Fördergelder der öffentlichen Hand in die Finanzierung eingebunden werden, ist bei unabhängigen Finanzberatern, die auf Finanzierungen spezialisiert sind, überdies gewährleistet, auch wenn der Kunde nicht von sich aus danach fragt.

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Niedriges Zinsniveau erleichtert Finanzierungen

In den letzten Jahren haben sich Finanzierungen aufgrund des historisch niedrigen Zinsniveaus als besonders günstig dargestellt. Dies betrifft insbesondere Darlehensmittel zum Bau oder Erwerb einer Immobilie, sogenanntes Baugeld. Abgesehen von dem Einfluss der Zinsen im Allgemeinen ist Baugeld allerdings vornehmlich deshalb traditionell günstig im Vergleich zu anderen Möglichkeiten der Geldaufnahme bei Banken, weil man es nur in Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung erhält. Dadurch steht dem finanzierenden Kreditinstitut automatisch eine Sicherheit für die vergebenen Darlehen zur Verfügung. Diese besteht darin, dass auf der zu finanzierenden Immobilie ein Grundpfandrecht in Form einer Grundschuld eingetragen wird. Theoretisch kann es sich bei dem als Kreditsicherheit zur Verfügung gestellten Pfandrecht auch um eine Hypothek handeln, was in der Praxis aber sehr selten vorkommt und im Übrigen für den Kreditnehmer letztlich ohne besondere Bedeutung ist. Des Weiteren ergibt sich aus dem Umstand, dass Baugeld nur in Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung zur Verfügung gestellt wird, dass Kleinbeträge wie etwa bei einem Ratenkredit in aller Regel gar nicht zum Einsatz kommen. Man kann insoweit von einem gewissen Mengenrabatt sprechen, der auch dazu führt, dass die Zinssätze, die in Zusammenhang mit der Finanzierung von Immobilien verlangt werden, deutlich niedriger sind als diejenigen für private Konsumentenkredite. Im Übrigen hängen die Konditionen neben dem Verhandlungsgeschick des Kunden von der Werthaltigkeit der Immobilie ab bzw. davon, in welchem Maße ungesicherte Kreditteile für die Bank entstehen. Dies wiederum hängt mit der Frage zusammen, in welchem Umfang seitens des Käufers bzw. Bauherren Eigenkapital eingesetzt wird. Sind keine Eigenmittel vorhanden, so spricht man von einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, also einer  Vollfinanzierung der Immobilie. Hierbei handelt es sich um eine Form der Immobilienfinanzierung, die nicht von allen Banken durchgeführt wird. Wer ein solches Unterfangen in die Tat umsetzen möchte, sollte sich vorzugsweise mit einem unabhängigen Finanzdienstleister, der auf Finanzierungsfragen spezialisiert ist, ins Benehmen setzen.

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