Tilgung einer Immobilienfinanzierung

Bei einer Finanzierung kommt es neben der Höhe der vereinbarten Zinssätze auch auf die Art und die Modalitäten der Tilgung an, wenn es darum geht, eine für sich selbst möglich passgenaue und insbesondere günstige Gestaltung zu wählen. Insbesondere die Tilgung kann auf unterschiedliche Weise gestaltet werden. Bei einer Immobilienfinanzierung ist in der Regel üblich, ein sogenanntes Annuitätendarlehen abzuschließen. Hierbei enthält eine konstante Leistungsrate, die in der überwiegenden Zahl der Fälle in der Praxis monatlich fällig wird, sowohl Zinsen als auch Tilgungsanteile. Die Tilgung steigt hierbei im Zeitablauf sukzessive an, was daran liegt, dass die Zinsbelastung durch die bereits erfolgten Tilgungen abnimmt, da sich die Restschuld des Darlehens dementsprechend verringert. Alternative Tilgungsmodalitäten lassen sich insbesondere dann in die Praxis umsetzen, wenn man sich zu einem unabhängigen Finanzdienstleister mit hinreichender Expertise in Fragen rund um Finanzierungen begibt.

Häufig besteht beispielsweise der Wunsch seitens des Kunden, neben der planmäßigen Tilgung zu einem späteren, mitunter noch nicht bekannten Zeitpunkt, außer der Reihe, also nicht nur zum Auslaufen der vereinbarten Festzinsvereinbarung, wenn die Regelung der Anschlussfinanzierung ansteht, Sondertilgungen leisten zu können, ohne hierfür die bisweilen übliche Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf nehmen zu müssen. Dies muss vertraglich zwischen Kunde und Bank vereinbart worden sein, da ansonsten ein entsprechendes Entgelt fällig würde. Die kostenreduzierende Wirkung von Sondertilgungen ist auf längere Sicht nicht zu unterschätzen. Sie ergibt sich dadurch, dass sich durch die zusätzliche Tilgung die Restschuld unmittelbar reduziert, so dass zum nächsten Fälligkeitstermin der regelmäßigen Darlehensrate weniger Zinsen berechnet werden. Der Tilgungsanteil steigt im Folgenden sprunghaft an. Der Zinseszinseffekt macht sich somit zugunsten des Kunden bemerkbar. Besonders wirksam sind Sondertilgungen bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

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Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital

Wenn eine Immobilienfinanzierung als Vollfinanzierung durchgeführt wird, bedeutet dies, dass der Käufer kein Eigenkapital vorweisen kann, sondern der Kaufpreis der Immobilie in voller Höhe durch die aufgenommenen Darlehen beglichen wird. Eigenkapital, das eingesetzt werden könnte, ist bei manchen Banken Voraussetzung dafür, dass eine Finanzierung einer Immobilie überhaupt begleitet wird. Diese Forderung ergibt sich in aller Regel aus geschäftspolitischen Erwägungen und dient dazu, dass mit der Bereitstellung der Darlehen einher gehende Risiko zu mindern. Grundsätzlich ist dies zwar auch bei einer Vollfinanzierung kaum gegeben, da als Gegenwert für die aufgenommenen Verbindlichkeiten der Wert der Immobilie zur Verfügung steht. Allerdings bestehen im Falle einer zu einem späteren Zeitpunkt möglichen zwangsweisen Verwertung oder im Falle nachhaltig fallender Immobilienpreise restliche Risiken, die in der Summe dazu führen, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in manchen Häusern der Kreditwirtschaft nicht gerne gesehen wird. Für den Kunden ist eine vollständige Finanzierung auf Darlehensbasis logischerweise auch mit höheren Risiken verbunden. Hier ist im speziellen das Risiko zu sehen, die monatliche Belastung, die natürlich höher ausfällt als im Falle einer Baufinanzierung mit Einbringung vorhandener Guthaben, auch nachhaltig erbringen zu können.

Bei einer Finanzierung einer Immobilie, für die bei der ursprünglichen Bewilligung kein Eigenkapital seitens des Kunden eingesetzt wurde, ist unter sonst gleichen Umständen natürlich auch der Restsaldo der aufgenommenen Darlehen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung höher. Hier kann es passieren, dass sich die Kosten für die nächsten Jahre der Darlehenslaufzeit erhöhen, falls die Zinsen allgemein seit der Erstvalutierung gestiegen sind. In diesem Szenario ist es besonders wichtig, vor Abschluss der nächsten Festzinsvereinbarung sich einen umfassenden Marktüberblick zu verschaffen, um ein günstiges Angebot zu erhalten und wahrnehmen zu können. Ein Besuch bei einem in Finanzierungsfragen versierten unabhängigen Finanzdienstleister verschafft schnell Klarheit.

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Das Fundament für die eigenen vier Wände

Auf dem Weg in die eigenen vier Wände steht und fällt vieles mit einer solide kalkulierten und individuell ausgearbeiteten Baufinanzierung. Sie stellt gewissermaßen das eigentliche Fundament dar. Wie viel Haus oder Eigentumswohnung man sich leisten kann, hängt zunächst vom einzubringenden Eigenkapital ab. Bisweilen werden hierzu Werte von 20 Prozent Eigenmittel bezogen auf den Gesamtfinanzierungsbedarf genannt bzw. empfohlen. Jedoch kann durchaus eine Vollfinanzierung, also eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, in Abhängigkeit von der Bonität des Darlehensnehmers und der Beschaffenheit des zu finanzierenden Objekts in Betracht kommen. Dies hängt einerseits von den Beleihungsrichtlinien des jeweiligen Kreditinstituts ab, andererseits von der persönlichen Bonität des Darlehensnehmers. Auch die Beschaffenheit des Objekts gilt es im Einzelfall zu prüfen. Entscheidend ist, dass die monatliche Belastung, die sich aus der Finanzierung ergibt, im Einklang mit den finanziellen Verhältnissen und insbesondere der Einkommenssituation steht.

Mit einem Baufinanzierungsrechner wird leicht deutlich, dass vermeintlich geringe Unterschiede hinsichtlich der angebotenen Konditionen von beispielsweise 0,2 Prozent einen im Ergebnis gewaltigen Einfluss haben, zumindest bezogen auf die gesamten Finanzierungskosten, die von Kunden zu leisten sind. Auch umgerechnet auf die monatliche Belastung macht ein vergleichsweise geringer Unterschied einen nennenswerten Betrag aus. Dies ergibt sich aus der Höhe der Darlehensmittel, die üblicherweise für eine Immobilie benötigt werden. Umso entscheidender ist es, hartnäckig bei den Konditionsverhandlungen zu bleiben und gegebenenfalls hierfür spezialisierte Finanzdienstleister im Rahmen des Vergleichs hinsichtlich der besten Konditionen einzuschalten. Günstige öffentliche Fördergelder sollten ebenfalls nicht in einer gut strukturierten Immobilienfinanzierung fehlen. Neben flexibel zur Auswahl stehenden Festzinsbindungsfristen sind hierbei vornehmlich die besonders niedrigen Zinssätze interessant.

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Zinssatz und Tilgung bei Finanzierungen

Je niedriger das Zinsniveau ist, desto eher bietet es sich an, bei der Tilgung einer Immobilienfinanzierung einen höheren als vorgeschriebenen Satz zu vereinbaren. Vorgeschrieben bedeutet in diesem Fall, dass alle Banken grundsätzlich für eine private Immobilienfinanzierung eine Mindesttilgung verlangen. Diese beträgt einheitlich pro Jahr ein Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrages. Dadurch, dass sich durch die monatlichen Raten die Restschuld sukzessive reduziert, erhöht sich die Tilgung allerdings auch kontinuierlich. Man spricht in diesem Fall von ersparten Zinsen. Eben diese ersparten Zinsen führen auch dazu, dass ein solches Annuitätendarlehen mit einer anfänglich einprozentigen Tilgung in Abhängigkeit vom Zinssatz nach rund 40 bis 50 Jahren vollständig getilgt ist und nicht erst, wie man auf den ersten Blick vermuten müsste, nach einhundert Jahren. Die genaue Laufzeit hängt in diesem Fall vom Zinssatz ab.

Wird bei einem niedrigen Zinsniveau von Beginn an nur die Mindesttilgung erbracht, steigt das Risiko, dass man bei der anstehenden Anschlussfinanzierung, also nach Ablauf der Festzinsvereinbarungsdauer, zu höheren Zinssätzen und damit verschlechterten Konditionen abschließen muss und sich die künftige monatliche Belastung unangenehm erhöht. Zumindest sollte man sich, wenn man in Zeiten allgemein niedriger Zinsen eine Baufinanzierung neu abschließt, die Option offenhalten und vertraglich einräumen lassen, zusätzliche Tilgungen flexibel einbringen zu können. Dies schließt einerseits die Möglichkeit ein, den Tilgungssatz ohne Einhaltung von Kündigungsfristen und ohne die Berechnung von Zusatzkosten verändern zu können. Andererseits ist die Möglichkeit, bei Bedarf Sondertilgungen leisten zu können, ein Vorteil aufgrund der damit verbundenen höheren Flexibilität für den Kunden. Beides ist heutzutage auch aufgrund des starken Wettbewerbs unter den Kreditinstituten grundsätzlich ohne größere Widerstände seitens des kreditgebenden Instituts in den Verhandlungen realisierbar.

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Vorsorge für den Ruhestand

Wer für die Rente vorsorgen möchte, hat die Zeichen der Zeit erkannt. Im Hinblick auf zersplitterte Erwerbsbiographien, ein deutlich abgesenktes Rentenniveau und den Umstand, dass eine höhere Lebenserwartung unter finanziellen Aspekten ebenfalls mit entsprechenden Risiken verbunden sind, ist eigenes Zutun zur Altersvorsorge in den weitaus meisten Fällen geboten, um den geplanten Lebensstandard aufrecht erhalten zu können. Das Problem stellt sich bei näherer Betrachtung allerdings komplizierter dar, da einerseits diverse Optionen zur Verfügung stehen, beispielsweise kapitalbildende Versicherungen, Fonds unterschiedlichster Couleur oder staatlich geförderte Vorsorgeformen wie die Riester-Rente, um die gewünschten Ziele zu erreichen, andererseits das vielfältige Angebot häufig für tendenziell weniger als mehr Durchblick sorgt, um eine individuell möglichst optimale Vorsorgeform auszuwählen.

Wenn das Ziel bzw. die langfristig angelegte Zielsetzung sein soll, sich selbst aus dem erwirtschafteten Einkommen eine spätere Zweitrente zu erwirtschaften, die somit neben der gesetzlich geregelten Alterssicherung ein weiteres regelmäßiges Einkommen darstellt, ohne dass parallel zu bereits laufenden Rentenleistungen weiterhin in begrenztem Umfang einer Erwerbstätigkeit nachgegangen werden muss, stellt sich die Frage überdies nach der zu bemessenden benötigten Vorsorgehöhe in der Zeit nach Beendigung des aktiven Erwerbslebens. Da eine ersparte Miete im Alter schon viele Probleme mindert, ist eine selbstgenutzte Wohnimmobilie, bei der somit die ursprünglich bestehende Immobilienfinanzierung mit Eintritt in den Ruhestand ihre Erledigung gefunden hat, ein gutes und aufgrund der grundsätzlich überschaubaren Wertminderungsrisiken ein vergleichsweise konservatives Instrument im Rahmen der Ausstattung der individuellen Vorsorge.

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Solider Baustein für die Finanzierung

Auf dem Weg in die eigenen vier Wände gilt es, die Baufinanzierung zu organisieren. In der Regel wird eine Mischung aus Eigenmitteln und Darlehen von Banken oder Sparkassen dazu verwandt, den Bau des Eigenheims oder den Kauf des Einfamilienhauses bzw. der Eigentumswohnung zu bewerkstelligen. Die Darlehen werden über einen längeren Zeitraum, mitunter über rund 40 Jahre aus dem regelmäßigen Einkommen der Kreditnehmer zurückgezahlt.

Eine häufig genutzte Möglichkeit besteht darin, einen Bausparvertrag in die Immobilienfinanzierung einzubinden. Das Bauspardarlehen hat den Vorteil, dass es sehr günstig und zinssicher ist. Gut zu wissen ist auch, dass Bausparkassen auch nachrangige Darlehen vergeben. Dies bedeutet, dass das zugunsten der Bausparkasse im Grundbuch der finanzierten Immobilie eingetragene Grundpfandrecht, das zur Sicherung der Darlehensforderung dient, auch einem vorrangigen Recht im Zusammenhang mit der Sicherung der Bankdarlehen nachgehen darf.

Neben einer Einbindung in eine gut strukturierte und günstige Baufinanzierung hat Bausparen auch weitere Vorzüge, zum Beispiel die Möglichkeit als sichere Geldanlage. Ein angenehmer Nebeneffekt hierbei kann die Nutzung der staatlichen Bausparförderung sein. Zum Beispiel besteht die Möglichkeit, unter Einhaltung bestimmter persönlicher wie sachlicher Voraussetzungen, mittels Bausparen die Arbeitnehmer-Sparzulage nach dem 5. Vermögensbildungsgesetz und die Wohnungsbau-Prämie nach dem Wohnungsbauprämiengesetz zu erhalten. Darüber hinaus kommen auch staatliche Altersvorsorgezulagen sowie Steuervergünstigungen bei Bauspartarifen, die für die Riester-Rente zertifiziert sind, in Betracht. In Zusammenhang mit der Riester-Rente lassen sich auch die staatlichen Zulagen zum schnelleren Schuldenabbau verwenden, was insbesondere bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu einer oft deutlichen Ersparnis an Finanzierungskosten führt.

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Bereitstellungszinsen bei einer Baufinanzierung

Eine klassische Baufinanzierung ist nicht selten durch Verzögerungen beim Baufortschritt gekennzeichnet. Dies kostet Zeit, Nerven und Geld. Letzteres lässt sich insbesondere durch Bereitstellungszinsen quantifizieren, die viele Banken dem Kunden in Rechnung stellen. Dies betrifft zugesagte Darlehensmittel, die noch nicht abgerufen werden. Bei einer Verzögerung des Hausbaus ist dies unmittelbar die Folge, da die Rechnungen für die jeweiligen Gewerke noch ausstehen.

Da der Kunde von vorn herein den Baufortschritt und das diesbezügliche Risiko schlecht übersehen kann, bleibt nur die Möglichkeit, die einzelnen Angebote für die Immobilienfinanzierung nicht nur hinsichtlich der Zinssätze zu vergleichen, sondern auch bezüglich der vertraglichen Regelungen für die Berechnung von Bereitstellungszinsen. Einige Banken verzichten grundsätzlich hierauf, andere haben zumindest großzügige Regelungen hinsichtlich einer Karenzzeit. Kostenmäßig schlagen Bereitstellungszinsen mit ungefähr 0,25 Prozent p.a. zu Buche.

Den Umstand, dass Bereitstellungszinsen nicht Bestandteil des gemäß Preisangabenverordnung gesetzlich vorgeschriebenen Effektiven Jahreszinses sind, sollten auch Unternehmen bedenken. Bei betrieblichen Finanzierungen sind die Kostenbestandteile grundsätzlich nicht anders geartet im Vergleich zu einer privaten Finanzierung. Im Falle einer Begleitung durch eine Unternehmensberatung, die mit mehreren Kreditinstituten zusammenarbeitet, lässt sich auf diese Weise gegebenenfalls in dieser Hinsicht ein Verhandlungsspielraum hinsichtlich der angebotenen Konditionen ausloten.

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Immobilienfinanzierung geht auch unkompliziert

Eine Immobilienfinanzierung ist in der Praxis oft ein nicht ganz unkompliziertes Unterfangen. Umso erfreulicher ist es daher, wenn man hierbei einen Ansprechpartner hat, der alles aus einer Hand erledigt. Dies sollte aber nicht den Schluss nahe legen, dass es grundsätzlich von Vorteil wäre, die gesamten benötigten Finanzierungsmittel von einer Bank oder Sparkasse zu erhalten. In der Praxis ist es vielmehr so, dass in der weit überwiegenden Zahl der Immobilienfinanzierungen mehrere Kreditinstitute involviert sind. Dies hängt beispielsweise mit Fördergeldern zusammen, die von speziellen Förderinstituten mit staatlichem Hintergrund gewährt werden. Allerdings nur auf Antrag. Diesen prüfen zu lassen, führt bei einer privaten Wohneigentumsfinanzierung nahezu stets zu dem Ergebnis, dass die Einbeziehung öffentlicher Fördergelder aufgrund ihrer im Vergleich sehr günstigen Konditionen von Vorteil ist. Auch Bausparkassen als weitere Spezialkreditinstitute sind häufig involviert. Bausparen ist traditionell ein wesentlicher Eckpfeiler im Rahmen der Gesamtfinanzierung einer privat genutzten Wohnimmobilie. Häufig haben angehende Immobilienbesitzer es bei ihrer Baufinanzierung somit mit drei unterschiedlichen Kreditgebern zu tun. Allerdings handelt es sich in den meisten Fällen im Ergebnis dennoch um eine Finanzierung aus einer Hand, da der Kunde, wenn er mit einem qualifizierten unabhängigen Finanzdienstleister zusammenarbeitet, nur einen Ansprechpartner hat, der sich um die möglichst kostengünstige Zusammenstellung und Abwicklung der einzelnen Finanzierungsbausteine kümmert.

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Bausparen wird oft unterschätzt

Bausparen steht ein wenig im Ruf, schnöde und langweilig zu sein. Umgekehrt lässt sich dies auch als solide und verlässlich bezeichnen. Von den Vorzügen des Bausparens kann man als Anleger oder als Darlehensnehmer profitieren. Für die regelmäßige Anlage auch kleiner Beträge in einem Bausparvertrag lassen sich bei Wahl eines Renditetarifs nicht selten höhere Renditen erzielen im Vergleich zu einem herkömmlichen Banksparplan. Verlustrisiken sind ausgeschlossen, da Bausparkassen als Kreditinstitute einem umfangreichen und mehrstufigen staatlich gestützten Sicherungssystem angehören. Die Rendite lässt sich zudem durch staatliche Zulagen noch erheblich aufpäppeln. Insbesondere mit Riester gewinnt Bausparen als risikolose Form der Geldanlage merklich an Attraktivität, indem die staatlichen Altersvorsorgezulagen das angesparte Guthaben jährlich und einkommensunabhängig erhöhen.

Eine neuere Variante, mit denen man die Vorteile des Bausparens und der Riester-Förderung kombinieren kann, ist die Eigenheimrente, besser bekannt als Wohn-Riester. Zielgruppe hierfür sind insbesondere Personen, die die staatliche Förderung der privaten Altersvorsorge dazu nutzen wollen, ihre private Immobilienfinanzierung möglichst schnell abzutragen. Die Altersvorsorgezulagen fließen hierbei als Sondertilgungen auf ein speziell eingerichtetes Wohn-Riester-Darlehen. Dieses reduziert sich entsprechend durch diese Tilgungsleistungen. Die Zinsbelastung des Wohn-Riester-Darlehens und der gesamten Finanzierung sinkt insgesamt durch die ersparten Darlehenszinsen. Über die sehr lange Laufzeit, auf die eine Baufinanzierung üblicherweise angelegt ist, macht sich in diesem Zusammenhang der Zinseszinseffekt zugunsten des Kunden bemerkbar. Da die Rendite einer alternativen Geldanlage nur unter Inkaufnahme von Risiken die Darlehenskonditionen des Wohn-Riester-Darlehens übertreffen kann, ist Wohn-Riester insbesondere für konservative Anleger eine vorteilhafte Alternative.

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Eine Alternative: Darlehen mit Zinsobergrenze

Als Alternative für ein Darlehen mit Festzinsvereinbarung, das für den Erwerb einer Immobilie oder eine klassische Baufinanzierung aufgenommen wird, werden auch von praktisch allen Kreditinstituten variabel verzinsliche Darlehen angeboten. Bei dieser Variante können die Zinssätze nach festgelegten Kriterien mit einer gewissen Vorlaufzeit von der jeweiligen Bank oder Sparkasse angepasst werden. Eine Zinserhöhung wird dann vorgenommen, wenn sich allgemein eine Verteuerung der Geldbeschaffungskosten ergibt aufgrund eines gestiegenen Zinsniveaus. Umgekehrt kann der Darlehensnehmer mit einer Senkung der Darlehenszinsen rechnen, wenn sich die Marktzinsen nachhaltig in einem Abwärtstrend befinden. Ein variabel verzinsliches Darlehen beinhaltet somit ein gewisses Maß an Spekulation oder bedarf zumindest einer Meinung des Bauherren bzw. Immobilienkäufers über die künftige Zinsentwicklung. Generell sind variabel verzinsliche Darlehen dann von Vorteil, wenn der Zeitpunkt des Beginns der Finanzierung in eine Hochzinsphase fällt und mit künftigen Zinssenkungen zu rechnen ist. Eine Festzinsbindung würde in diesem Fall die Kreditkosten merklich verteuern.

Um das Risiko, das bei variabel verzinslichen Darlehen darin besteht, dass sich die Zinsen aus Sicht des Darlehensnehmers nachteilig entwickeln, zu begrenzen, steht als eine weitere Option ein Darlehen mit Zinsobergrenze zur Verfügung. Die bei dieser Darlehensvariante grundsätzlich variablen Zinssätze können hierbei nur bis zu einer festgelegten Obergrenze seitens der finanzierenden Bank oder Sparkasse erhöht werden. Die Kosten des Darlehens liegen in aller Regel über denen eines variabel verzinslichen Darlehens ohne Zinsobergrenze. Im Gegenzug wird bei Vereinbarung einer Zinsobergrenze jedoch sichergestellt, dass die Kreditkosten im ungünstigen Fall nicht ausufern können. Die maximale monatliche Belastung der Immobilienfinanzierung bleibt somit für den Darlehensnehmer kalkulierbar.

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