Prämien für wohnwirtschaftliche Verwendung

Beim Bausparen sollte man sich die Chancen auf staatliche Prämien nicht entgehen lassen. Einen Anspruch auf die steuer- und sozialversicherungsfreie Arbeitnehmer-Sparzulage hat man, wenn man Vermögenswirksame Leistungen in einem Bausparvertrag anlegt und die im 5. Vermögensbildungsgesetz genannten Einkommensgrenzen nicht überschreitet. Prämienberechtigt bezüglich der Wohnungsbau-Prämie ist, wer die im Wohnungsbauprämiengesetz genannten Einkommensgrenzen nicht überschreitet und zudem das Bausparguthaben einer wohnwirtschaftlichen Verwendung unterzieht. Die wohnwirtschaftliche Verwendung ist jedoch nicht nur bei einer klassischen Baufinanzierung gegeben. Darüber hinaus gilt als wohnwirtschaftliche Verwendung unter anderem auch die Ablösung von Baudarlehen im Zusammenhang mit einer wohnwirtschaftlich genutzten Immobilie. Ebenfalls begünstigt hinsichtlich der Wohnungsbau-Prämie sind auch Baunebenkosten, Notarkosten und anfallende Architektenhonorare.

Wenn eine Immobilienfinanzierung ansteht, bei der ein bereits bestehendes wohnwirtschaftlich genutztes Objekt finanziert werden soll, sei es ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, sind unter anderem auch Maklerprovisionen als wohnwirtschaftliche Verwendung prämienbegünstigt. Auch Modernisierungsarbeiten, Fenster-Erneuerung, Schallisolierung, Markisen und Heizungsanlagen sind als wohnwirtschaftliche Verwendung zu klassifizieren und begründen entsprechend einen Anspruch auf die staatliche Wohnungsbau-Prämie. Weitere mögliche Verwendungen des angesparten Bausparguthabens liegen auch in der Herstellung einer Garage oder im Einbau eines Fahrstuhls, ebenso wie in der Anschaffung und Installation einer Parabol-Antenne.

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Wie teuer wird eine Baufinanzierung?

Die Zinsen für eine Baufinanzierung stellen sich im langfristigen Vergleich weiterhin als sehr niedrig und damit günstig für die Kunden als Kreditnehmer dar. Mit einem Baufinanzierungsrechner kann man völlig unproblematisch ermitteln, wie viel Haus man sich aktuell leisten kann. Man benötigt nur den Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten oder auch die geplanten Herstellungskosten, falls es sich um einen geplanten Neubau eines Eigenheims handelt. Des Weiteren informiert man sich über mögliche Zinssätze. Hierzu begibt man sich am besten zu einem unabhängigen Finanzdienstleister, der mit zahlreichen Kreditinstituten zusammenarbeitet. Auf diese Weise stellt sich schnell heraus, welche Konditionen möglich sind. Dies hängt unter anderem auch davon ab, ob man die Baufinanzierung ohne Eigenkapital beginnen möchte oder ob schon Guthaben, Sparschweine oder Fonds vorhanden sind, die man in die Finanzierung der Immobilie als Eigenkapital einbringen möchte.

Einsparmöglichkeiten durch staatliche Fördermittel bestehen bei einer Immobilienfinanzierung in vielen Fällen. Man sollte sich hierüber eingehend informieren.  Besonders günstige und damit preiswerte Förderdarlehen der öffentlichen Hand können zu einer deutlichen Ersparnis in Bezug auf die Zinsbelastung, die gesamten Finanzierungskosten und natürlich auch in Bezug auf die monatliche Belastung führen. Unabhängige Finanzdienstleister sind für Kunden oftmals eine gute Anlaufstelle, um die schwierige und unübersichtliche Materie zu durchdringen. Um zur monatlichen Belastung zu gelangen, benötigt man für den Baufinanzierungsrechner als weitere Größe auch den Tilgungssatz. Dieser sollte anfänglich ein Prozent der gesamten benötigten Darlehen nicht unterschreiten. Welche Zinsbindung man eingeht, ist eine Frage der persönlichen Vorstellungen, z.B., wann man sich auf die Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung begeben möchte. Je niedriger sich die Zinsen darstellen, desto eher werden in der Praxis längere Zinsbindungsfristen präferiert.

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Günstiger finanzieren sichert Ersparnis

Mitunter begegnet man Kaufgelegenheiten, die man nicht ungenutzt lassen möchte, auch wenn man nicht hinreichend liquide ist und somit für die Anschaffung einen Kredit benötigt. Beispielsweise kann es sich hierbei um ein Sonderangebot für eine hochwertige Einbauküche bei der Eröffnung eines Küchenstudios oder eines Einrichtungshauses sein. Oder man erspäht bei der Durchsicht einschlägiger Angebotsseiten den neuen Wagen, den man eigentlich nicht im Sinn hatte, aufgrund des Preises sich aber für das neue Familienauto qualifiziert hat. Auch ist es nicht realitätsfern, dass Mieter durch den Umstand zu Immobilienbesitzern werden, weil sie eine Eigentumswohnung erspähen, die sie hinsichtlich Lage, Ausstattung, Zustand und insbesondere Kaufpreis derart überzeugt, dass sie den womöglich schon länger gehegten Traum in die Tat umsetzen möchten und sich sodann um einen Notartermin bemühen.

Grundsätzlich sollte man sich jedoch vor Augen halten, dass auch bei der Finanzierung der jeweiligen Investition in der Praxis erhebliche Einsparpotenziale bestehen. So günstig die Anschaffung in jedem Fall auch sein mag, so töricht wäre es dennoch, den entsprechenden Vorteil dadurch teilweise wieder durch höhere als eigentlich notwendige Zinsen aufzehren zu lassen. Bei einer kleineren Anschaffung mag dies nicht so bedeutend sein. Auch ein teilweiser Eigenkapitaleinsatz reduziert zum Einen die Finanzierungskosten insgesamt und damit auch die Differenz zwischen einer günstigen und einer teureren Finanzierung. Augenfälliger wird dies jedoch insbesondere bei einer Immobilienfinanzierung. Selbst bei einem regelrechten Schnäppchen lassen sich durch eine unabhängige Auswahl zahlreicher Angebote oftmals nicht unerhebliche Unterschiede hinsichtlich der angebotenen Konditionen unterschiedlicher Kreditinstitute herausarbeiten. Gut aufgehoben ist man mit der Problemstellung, eine möglichst günstige Baufinanzierung in kurzer Zeit unter Dach und Fach zu bringen, in der Praxis bei einem unabhängigen Finanzdienstleister, der aufgrund seiner Marktkenntnis und der Vielzahl der mit ihm zusammenarbeitenden Banken aus dem Vollen schöpfen kann.

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Kreditversicherungen

Manche Banken versichern ihre Kredite bei Versicherungen gegen Kreditausfälle. Hiervon bekommt der Kunde nichts mit. Anders liegt der Fall, wenn Kreditinstitute in Zusammenhang mit einer Kreditgewährung versuchen, zusätzliche Provisionserträge dadurch zu generieren, dass die Kunden parallel zum Kredit eine Versicherung gegen Risiken abschließen (sollen), die geeignet wären, die planmäßige Rückführung des Kredits zu gefährden. Hierzu zählen Tod, Krankheit und Arbeitslosigkeit. Wenn solche Versicherungen angeboten werden in Zusammenhang mit einem kleineren Ratenkredit, handelt es sich in der Regel um eine Restschuldversicherung, manchmal auch Restkreditversicherung genannt. Eine weitere Bezeichnung ist Kreditlebensversicherung, wobei in diesen Fällen die Parallele zu einer klassischen Risiko-Lebensversicherung deutlich ist. Der Unterschied ist allerdings häufig beachtlich, was die Konditionen bzw. das Preis-Leistungs-Verhältnis beider Versicherungen betrifft.

Während eine Risiko-LV als preisgünstig anzusehen ist, insbesondere, wenn sie mit einer degressiv fallenden Versicherungssumme ausgestaltet ist, wie es sehr häufig in Zusammenhang mit einer Baufinanzierung vereinbart wird, bietet eine Kreditlebensversicherung im Kern dasselbe, wenngleich tendenziell für Finanzierungen von geringerem Umfang, beispielsweise einen Ratenkredit. Allerdings sind Kreditlebensversicherungen zumeist deutlich teurer, ohne dass dies allerdings offensichtlich und auf den ersten Blick erkennbar wäre. In der Praxis unabhängiger Finanzdienstleister sind Versicherungen in Form einer Kreditlebens- oder Restschuldversicherung vergleichsweise selten ein Thema, da zahlreiche Banken, die mit unabhängigen Finanzdienstleistern zusammenarbeiten, eine Restschuldversicherung oder Kreditlebensversicherung nicht zur (unterschwelligen) Auflage für einen Ratenkredit machen, so dass es bei der Auswahl einer passgenauen Form der Finanzierung letztlich nur um günstige Zinsen und ein Höchstmaß an Flexibilität geht.

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Vollfinanzierung einer Immobilie

Wenn eine Immobilienfinanzierung als Vollfinanzierung durchgeführt wird, bedeutet dies, dass der Käufer kein Eigenkapital vorweisen kann, sondern der Kaufpreis der Immobilie in voller Höhe durch die aufgenommenen Darlehen beglichen wird. Eigenkapital, das eingesetzt werden könnte, ist bei manchen Banken Voraussetzung dafür, dass eine Finanzierung einer Immobilie überhaupt begleitet wird. Diese Forderung ergibt sich in aller Regel aus geschäftspolitischen Erwägungen und dient dazu, dass mit der Bereitstellung der Darlehen einher gehende Risiko zu mindern. Grundsätzlich ist dies zwar auch bei einer Vollfinanzierung kaum gegeben, da als Gegenwert für die aufgenommenen Verbindlichkeiten der Wert der Immobilie zur Verfügung steht. Allerdings bestehen im Falle einer zu einem späteren Zeitpunkt möglichen zwangsweisen Verwertung oder im Falle nachhaltig fallender Immobilienpreise restliche Risiken, die in der Summe dazu führen, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in manchen Häusern der Kreditwirtschaft nicht gerne gesehen wird. Für den Kunden ist eine vollständige Finanzierung auf Darlehensbasis logischerweise auch mit höheren Risiken verbunden. Hier ist im speziellen das Risiko zu sehen, die monatliche Belastung, die natürlich höher ausfällt als im Falle einer Baufinanzierung mit Einbringung vorhandener Guthaben, auch nachhaltig erbringen zu können.

Bei einer Finanzierung einer Immobilie, für die bei der ursprünglichen Bewilligung kein Eigenkapital seitens des Kunden eingesetzt wurde, ist unter sonst gleichen Umständen natürlich auch der Restsaldo der aufgenommenen Darlehen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung höher. Hier kann es passieren, dass sich die Kosten für die nächsten Jahre der Darlehenslaufzeit erhöhen, falls die Zinsen allgemein seit der Erstvalutierung gestiegen sind. In diesem Szenario ist es besonders wichtig, vor Abschluss der nächsten Festzinsvereinbarung sich einen umfassenden Marktüberblick zu verschaffen, um ein günstiges Angebot zu erhalten und wahrnehmen zu können. Ein Besuch bei einem in Fragen rund um die Baufinanzierung versierten unabhängigen Finanzdienstleister verschafft schnell Klarheit.

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Tilgungsrisiko bei einer Immobilienfinanzierung

Die Höhe des regelmäßigen Tilgungssatzes bei einer Immobilienfinanzierung ist ein wesentlicher Bestandteil eines Darlehensvertrages, über den man als Kreditnehmer im Vorfeld durchaus angemessene Zeit nachdenken sollte. Gängige Varianten kann und sollte man problemlos mit einem Baufinanzierungsrechner durchkalkulieren. Diese sind auf der Website spezialisierter unabhängiger Finanzdienstleister zu finden und kostenlos und unproblematisch nutzbar. Interessant sind die doch beträchtlichen Auswirkungen eines geringfügig höheren Tilgungssatzes insbesondere bei niedrigen Zinssätzen, wie sie zurzeit allgemein vorzufinden sind.

Der Tilgungssatz ist grundsätzlich vom Kunden frei wählbar. Banken und Sparkassen verlangen jedoch grundsätzlich eine Mindesttilgung von einem Prozent der Darlehenssumme zuzüglich ersparter Zinsen. Die ersparten Zinsen ergeben sich daraus, dass man bei einer konstanten Darlehensrate, wie sie für eine Immobilienfinanzierung bei einem sogenannten Annuitätendarlehen üblich ist, mit fortschreitender Tilgung weniger Zinsen anfallen und diese durch zusätzliche Tilgungsanteile “aufgefüllt“ werden. Je nach Höhe des Zinssatzes ergibt sich somit bei einer Tilgung von einem Prozent eine gesamte Laufzeit der Finanzierung von bisweilen rd. 40 Jahren. Das Problem hierbei ist, dass eine Immobilienfinanzierung, die ohne eine Prolongation auskommt, also eine Festzinsvereinbarung für die gesamte Laufzeit beinhaltet, grundsätzlich nur für bis zu 20 Jahren angeboten wird. Die klassische Baufinanzierung wird also in aller Regel nicht in einem Rutsch zurückgezahlt, sondern bedarf nach Ablauf der Festzinsbindungsfrist einer Anschlussfinanzierung. Wenn bis zu diesem Zeitpunkt die Zinsen erheblich gestiegen sein sollten, kann dies durch die damit verbundene höhere Belastung zu einem finanziellen Engpass für den Darlehensnehmer führen. Wenn bei Beginn der Baufinanzierung somit wie derzeit sehr günstige Zinsen zur Verfügung stehen, mindert man durch eine anfänglich schnellere Tilgung das entsprechende Risiko. In besonderem Maße gilt dies für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

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Immobilienfinanzierung vom unabhängigen Finanzdienstleister

Unabhängige Finanzdienstleister, die mit zahlreichen Banken zusammenarbeiten, sind eine gute Adresse, wenn es darum geht, Unterstützung bei der Suche nach einer möglichst günstigen Immobilienfinanzierung zu erhalten. Warum ist das so? Unabhängigkeit bedeutet in diesem Fall, dass die jeweiligen Finanzdienstleister nicht nur mit einer Bank zusammenarbeiten, sondern mit vielen, oftmals sehr vielen. Sie haben somit die Möglichkeit, aus dem Vollen zu schöpfen, was die Möglichkeiten angeht, ein möglichst günstiges und insbesondere passgenaues Angebot für den Kunden herauszufiltern. Diese Vorgehensweise ermöglicht es einerseits, unterschiedliche Varianten, wie die Finanzierung im Allgemeinen laufen soll, anbieten zu können: Hierzu zählen unterschiedliche Tilgungsvarianten oder auch diverse Forman der Zinsbindung von variabel verzinslichen Darlehen mit und ohne Zinsobergrenze bis hin zu langfristig laufenden Darlehen mit Festzinsvereinbarung. Auch Möglichkeiten, spezielle Darlehensvarianten in Anspruch zu nehmen, finden sich bei einer unabhängigen Finanzberatung, die nicht auf die Produktpalette und die Möglichkeiten einer Bank beschränkt und damit begrenzt ist, im Köcher. Hierzu zählt beispielsweise Wohn-Riester oder bei Bedarf auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital.  

Entsprechendes gilt bei einer bereits laufenden Baufinanzierung für die Anschlussfinanzierung zum Ablauf einer Festzinsvereinbarung: Bei der bislang finanzierenden Hausbank des Kunden besteht in der Praxis das Risiko, dass rund ein Vierteljahr vor Ablauf des Zinsfestschreibungszeitraumes ein Angebot zur Verlängerung des noch nicht getilgten Darlehensbetrages per Post eingeht, das grundsätzlich die Standardkonditionen des jeweiligen Kreditinstituts beinhaltet. Das für das Kreditinstitut geringere Ausfallrisiko durch bereits erfolgte Tilgungen wird in aller Regel hierbei nicht oder kaum ausreichend berücksichtigt. Ein Kunde, der für die Prolongation der Finanzierung hingegen unabhängige Finanzdienstleister zu Rate zieht, die mit spezialisierten Banken zusammenarbeiten, kann bei der Fortsetzung seiner Baufinanzierung nicht selten eine deutliche Ersparnis erzielen.

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Immobilien günstig finanzieren

Ob der Traum von den eigenen vier Wänden auf Dauer kein ebensolcher bleiben muss, hängt insbesondere davon ab, inwieweit man sich diesen in Abhängigkeit von seinen finanziellen Möglichkeiten auch erfüllen kann. Ein sehr gut nutzbares Instrument, um gewissermaßen auf dem Reißbrett eine Vorstellung davon zu bekommen, wie hoch die monatliche Belastung für eine Immobilienfinanzierung in verschiedenen Konstellationen ausfallen würde, ist ein Baufinanzierungsrechner, wie er mittlerweile vielfach im Internet zu finden und kostenlos und unverbindlich nutzbar ist. Der wesentliche Einflussfaktor auf die sich letztlich ergebende Darlehensrate ist der Betrag an Finanzierungsmitteln, den man benötigt. Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis der Immobilie unter Berücksichtigung von Nebenkosten und dem angesparten Eigenkapital, dass man einbringen kann. Sind eigene Mittel für den Immobilienerwerb nicht vorhanden, handelt es sich entsprechend um eine Vollfinanzierung. Diese ist logischerweise im Vergleich zu einer Baufinanzierung mit Eigenkapital mit einer höheren monatlichen Belastung verbunden, aber dennoch ein Unterfangen, welches man nicht ohne Weiteres abhaken sollte. Letztlich geht es schließlich darum, auf die Frage, wie viel Haus oder Wohnung man sich leisten kann, eine Antwort zu finden.

Die zweite Komponente, die neben dem Finanzierungsvolumen Einfluss auf die Höhe der sich ergebenden monatlichen Belastung hat, ist die sogenannte Annuität. Diese umfasst sowohl die Zinsen als auch die Tilgung der Baufinanzierung. Es handelt sich hierbei um einen Prozentwert vom Darlehensbetrag. Als Untergrenze für den Tilgungsanteil ist hierbei ein Wert von einem Prozent anzusetzen. Als Wert für einen Darlehenszinssatz kann man näherungsweise die Angebote heranziehen, die man beim Stöbern auf den Portalen mehrerer Anbieter von Finanzierungen findet. In der Praxis empfiehlt es sich zwar, hierauf gedanklich bereits mit Aufschlägen zu rechnen, da die angegebenen Zinssätze oftmals nur unter bestimmten Voraussetzungen gelten, die man womöglich im konkreten Einzelfall nicht vollständig erfüllt. Andererseits besteht in vielen Fällen die Möglichkeit, noch günstigere Förderdarlehen in die gesamte Finanzierung einzubauen, so dass sich beide Effekte in etwa ausgleichen können. Für einen ersten Anhaltspunkt hinsichtlich der möglichen monatlichen Belastung ist das Ergebnis ausreichend. Wenn man zur Tat schreiten möchte, sollte man hierauf aufbauend einen unabhängigen Finanzdienstleister aufsuchen.

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Flexibilität bei einer Immobilienfinanzierung

Die Vereinbarung einer Festzinsvereinbarung im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung ist hierzulande üblich. In anderen Ländern gehen in dieser Hinsicht die Uhren ein wenig anders. Beispielsweise in den Vereinigten Staaten oder auch Portugal ist es demgegenüber Usus, Baudarlehen mit variablem Zins aufzunehmen. Auch in Deutschland sind variabel verzinsliche Darlehen für eine Finanzierung einer Immobilie bei nahezu allen Kreditinstituten erhältlich, die Nachfrage ist insgesamt allerdings vergleichsweise überschaubar. Der Grund dafür, dass es für den Kunden tendenziell von Interesse ist, sich gegen das Risiko steigender Zinsen abzusichern, liegt vorwiegend in einer klaren Kalkulationsgrundlage. Da für den Zeitraum der getroffenen Festzinsvereinbarung eine allgemeine Zinserhöhung nicht auf die Höhe der Darlehensrate durchschlagen kann, ist man als Besitzer einer Festzinshypothek insoweit auf der sicheren Seite. Wer dennoch flexibel bleiben möchte, sichert sich das Recht, Sondertilgungen leisten zu dürfen.

Noch vor einigen Jahren war die Möglichkeit, bei einer laufenden Festzinsbindung zusätzliche Tilgungsleistungen leisten zu dürfen, ohne dass hierfür als Äquivalent für die Nichteinhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist durch die Bank oder Sparkasse eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wurde, eine Ausnahme. Der zunehmende Wettbewerb unter Banken und Sparkassen hat mittlerweile jedoch dazu geführt, dass die Flexibilität der Kreditinstitute zugenommen hat. Bei einer privaten Immobilienfinanzierung lässt sich, zumindest, wenn man nicht das erstbeste Angebot annimmt, sondern einen umfassenden Vergleich über unabhängige Finanzdienstleister vornimmt und somit eine Vielzahl von potenziellen Finanzierungspartnern in die Auswahl einbezieht, in den Darlehensverträgen trotz Festzinsbindung vereinbaren, dass auch in einem begrenzten Maße das Recht besteht, Sondertilgungen ohne gesonderte Berechnung von Entgelten zu leisten. Ein Mehr an Flexibilität erhält man als Kunde auch durch die kostenlose Möglichkeit einer Änderung des Tilgungssatzes. Auch bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung ist dies ein wichtiger Aspekt, den man bedenken sollte.

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Immobilienfinanzierung von unabhängiger Seite

Wenn in Kürze der Weg in die eigenen vier Wände beschritten werden soll, ist es aus mehreren Gründen dringend zu empfehlen, sich von unabhängiger Seite beraten zu lassen. Unabhängigkeit bedeutet in diesem Fall, dass derjenige, über den die Immobilienfinanzierung abgewickelt werden soll, weisungsfrei handeln kann und im Übrigen keinem Interessenkonflikt unterliegt. Konkret bedeutet dies, dass ein Kunde, der sich von einem unabhängigen Finanzdienstleister bei der Suche nach einer möglichst günstigen und überdies passgenauen Finanzierung behilflich sein lässt, davon ausgehen kann, für jede in Betracht kommende Variante ein im Vergleich zu anderen Anbietern vorteilhaftes Angebot präsentiert zu bekommen. Dies betrifft hinsichtlich der Konditionen den Zinssatz, die Festzinsvereinbarungen, ein bei Bedarf seitens des Kunden besonders hohes Maß an Sondertilgungen oder auch die kostenlosen Möglichkeiten, die vereinbarten Regelsätze hinsichtlich der Tilgungsleistungen ändern zu können. Vertragliche Vereinbarungen, die nicht gewissermaßen von der Stange sind wie etwa eine Zinsgestaltung, bei der bis zu einer vertraglich festgelegten Obergrenze die Zinssätze variabel ausfallen, sind überdies Varianten, die nicht jedes Kreditinstitut seinen Kunden von sich aus offeriert.

Schließlich besteht seitens unabhängiger Finanzdienstleister kein Verkaufsdruck, was den Absatz bestimmter Darlehen oder Finanzierungsformen angeht. Insofern werden Finanzierungsbausteine wie etwa Förderdarlehen auch aktiv angeboten, weil sie die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass die monatliche Belastung für den Kunden im Rahmen dessen liegt, was zu einer problemlosen Bewilligung seitens des die Finanzierung letztlich übernehmenden Kreditinstituts führt. Auch Bausparen, welches unter dem Gesichtspunkt der langfristigen Zinssicherheit ebenso wie durch eine mögliche Riester-Förderung für viele Kunden ein interessanter Bestandteil des Gesamtpakets sein kann, welches es für eine Baufinanzierung zu schnüren gilt, wird dann angeboten, wenn es passt und nicht, wenn es aufgrund der Vertriebsziele verkauft werden soll.

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