Immobilienfinanzierung als Vollfinanzierung

Wenn eine Immobilienfinanzierung als Vollfinanzierung durchgeführt wird, bedeutet dies, dass der Käufer kein Eigenkapital vorweisen kann, sondern der Kaufpreis der Immobilie in voller Höhe durch die aufgenommenen Darlehen beglichen wird. Eigenkapital, das eingesetzt werden könnte, ist bei manchen Banken Voraussetzung dafür, dass eine Finanzierung einer Immobilie überhaupt begleitet wird. Diese Forderung ergibt sich in aller Regel aus geschäftspolitischen Erwägungen und dient dazu, dass mit der Bereitstellung der Darlehen einher gehende Risiko zu mindern. Grundsätzlich ist dies zwar auch bei einer Vollfinanzierung kaum gegeben, da als Gegenwert für die aufgenommenen Verbindlichkeiten der Wert der Immobilie zur Verfügung steht. Allerdings bestehen im Falle einer zu einem späteren Zeitpunkt möglichen zwangsweisen Verwertung oder im Falle nachhaltig fallender Immobilienpreise restliche Risiken, die in der Summe dazu führen, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in manchen Häusern der Kreditwirtschaft nicht gerne gesehen wird. Für den Kunden ist eine vollständige Finanzierung auf Darlehensbasis logischerweise auch mit höheren Risiken verbunden. Hier ist im speziellen das Risiko zu sehen, die monatliche Belastung, die natürlich höher ausfällt als im Falle einer Baufinanzierung mit Einbringung vorhandener Guthaben, auch nachhaltig erbringen zu können.

Bei einer Finanzierung einer Immobilie, für die bei der ursprünglichen Bewilligung kein Eigenkapital seitens des Kunden eingesetzt wurde, ist unter sonst gleichen Umständen natürlich auch der Restsaldo der aufgenommenen Darlehen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung höher. Hier kann es passieren, dass sich die Kosten für die nächsten Jahre der Darlehenslaufzeit erhöhen, falls die Zinsen allgemein seit der Erstvalutierung gestiegen sind. In diesem Szenario ist es besonders wichtig, vor Abschluss der nächsten Festzinsvereinbarung sich einen umfassenden Marktüberblick zu verschaffen, um ein günstiges Angebot zu erhalten und wahrnehmen zu können. Ein Besuch bei einem in Finanzierungsfragen versierten unabhängigen Finanzdienstleister verschafft schnell Klarheit.

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Schulden unterschiedlicher Qualität

Wer sein Eigenheim frisch finanziert hat, sitzt auf den ersten Blick auf einem Schuldenberg. Erst recht bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, wenn es sich somit um eine Vollfinanzierung der Immobilie handelt, stellt sich das Volumen der aufgenommenen Darlehen als beeindruckend dar. Da jedoch die Immobilie als Gegenwert vorhanden ist, stellt sich die Vermögenslage auf den zweiten Blick als weit weniger dramatisch dar. Im Zweifel ist diese mindestens ausgeglichen, in der Regel sind auch bei einer vollständigen Finanzierung auf Kreditbasis noch Rücklagen vorhanden, mit denen anfallende Restarbeiten wie Renovierungskosten beglichen werden sollen oder die schlicht und vernünftigerweise als Puffer für Unvorhergesehenes bereitgehalten werden.

Anders sieht die Sache aus, wenn das laufende Konto dauerhaft im Soll geführt wird, aber trotz regelmäßiger Einkünfte keine Rücklagen gebildet wurden. Die Gründe liegen oftmals in einer mangelnden finanziellen Disziplin, die sich dadurch äußert, dass nachhaltig Ausgaben in einem Umfang getätigt werden, die nicht mit den regelmäßigen Einnahmen im Einklang stehen. Letztlich nimmt man mit dem Dispositionskredit einen überaus teuren Kredit in Anspruch, der zudem den Nachteil hat, dass er nicht mit einer festen Tilgungsvereinbarung ausgestattet ist. Wer also nicht mit außerordentlich anmutenden Eingängen rechnen kann, sollte sich seine Kontoführung und insbesondere den aufgrund der dauerhaften Inanspruchnahme des Dispos recht happigen vierteljährlichen Rechnungsabschluss eingehend zu Gemüte führen. Eine Umschuldung in einen günstigen Ratenkredit sollte man ab dem Zeitpunkt, ab dem auch unmittelbar nach Gehaltseingang kein Guthaben vorhanden ist, ernsthaft prüfen und in die Wege leiten, bevor aus einem anfänglichen kleinen ein zunehmend noch größerer Schuldenberg wird.

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Auch Absicherung bei einer Finanzierung bedenken

Im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung gilt es vieles zu bedenken. Die Frage, wie hoch der benötigte Darlehensbetrag sein muss, zählt ebenso wie die Wahl des oder der Finanzierungspartner zu den grundsätzlichen Überlegungen. Wichtig ist auch, dass man gute Konditionen erhält, also im Vorfeld einen Vergleich mehrerer Angebote einholt, um sicherzustellen, dass man zu wirklich günstigen Zinsen abschließt.

Versicherungen sind allerdings anlässlich einer Baufinanzierung auch ein Aspekt, dem man sich widmen sollte. Hierzu zählen Policen zur Absicherung der Immobilie bzw. des Rohbaus, für deren Zweck man einen Fachmann konsultieren sollte. Beschäftigt man Helfer aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis auf dem Bau, so ist zu klären, inwieweit dies der Berufsgenossenschaft anzuzeigen ist und entsprechend eine Beitragszahlung für die gesetzliche Unfallversicherung der Mitwirkenden fällig wird.

Eine Lebensversicherung kann in Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung auch ins Spiel kommen. Eine reine Risikolebensversicherung ist die deutlich preisgünstigere Variante im Vergleich zu einer kapitalbildenden Lebensversicherung, da sie lediglich das Todesfallrisiko des Versicherungsnehmers bzw. der versicherten Person während der Vertragslaufzeit absichert. Sie wird häufig eingesetzt, um Familienangehörige im Falle des Ablebens des Allein- oder Hauptverdieners dahingehend abzusichern, dass bestehende finanzielle Verpflichtungen weiterhin bedient werden können. Entsprechend werden Risikolebensversicherungen vielfach anlässlich des Erwerbs der eigenen vier Wände abgeschlossen, um im Falle eines Falles den finanziellen Ruin bzw. die Zwangsverwertung der Immobilie abwenden zu können.

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Programmdarlehen

In Bezug auf Finanzierungen ist es grundsätzlich so, dass der Zinssatz mit der Laufzeit ansteigt. Ausnahmen bestätigen die Regel. So gibt es manchmal Sonderangebote für einen bestimmten Betrag oder Höchstbetrag für eine bestimmte Kreditlaufzeit, die mit einem niedrigeren Zinssatz versehen sind als noch kürzerlaufende Finanzierungen. Solche Programme sind meistens befristet und im Übrigen nicht zu verwechseln mit Programmdarlehen. Letztere sind ein Instrument der staatlichen Wohneigentumsförderung und werden von spezialisierten staatseigenen Förderinstituten angeboten, um auch einkommensschwächeren Bevölkerungsschichten den ohne größere Probleme zu bewältigenden Wunsch nach eigenen vier Wänden, also einem Eigenheim oder einer Eigentumswohnung, näher zu bringen. Solche Programmkredite werden entsprechend häufig als günstiger Finanzierungsbaustein in eine Baufinanzierung eingebettet, meist ergänzt um konventionelle Darlehen von Banken oder Sparkassen.

Wendet man sich an unabhängige Finanzdienstleister, erhöht sich die Chance, dass man in den Genuss der besonders zinsgünstigen und auch hinsichtlich der Tilgung flexiblen staatlichen Fördermittel kommt, ohne dass man explizit danach fragen muss und somit unter Umständen lediglich ein Angebot von der Stange erhält. Dies wäre insbesondere dann nachteilig, falls man eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anstrebt, bei der also der gesamte Kaufpreis der Immobilie kreditiert werden soll. Dass eine solche Vollfinanzierung überhaupt möglich ist, mag im Übrigen verwundern. Einige Banken stehen dieser Form der Finanzierung vergleichsweise skeptisch gegenüber und tun sich schwer damit, solche Vorhaben und Unterfangen zu begleiten. Bei einem unabhängigen Finanzdienstleister, der sein Handwerk versteht und mit einer großen Auswahl an Finanzierungspartnern aufwarten kann, ist ein solcher Abschluss tendenziell eher als realisierbar einzuschätzen.

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Kapitaldienst für Immobilienfinanzierungen

Für die Höhe der monatlichen Belastung (des Kapitaldienstes) einer Baufinanzierung sind drei Komponenten von entscheidender Bedeutung: Die Darlehenshöhe, der Darlehenszinssatz und die Höhe der regelmäßigen Tilgung. Die Höhe der benötigten Darlehen ist gleichbedeutend mit dem Finanzierungsbedarf, der nicht aus eigenen Mitteln des angehenden Haus- oder Wohnungsbesitzers gedeckt werden kann. Vom Kaufpreis der Immobilie bzw. im Falle eines Neubaus den möglichst sorgfältig kalkulierten Herstellungskosten sowie den Erwerbsnebenkosten ist also das zur Verfügung stehende Eigenkapital abzuziehen. Ohne Einsatz eigener Mittel, also bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, handelt es sich um eine sogenannte Vollfinanzierung der Immobilie. Diese in die Wege zu leiten, ist bisweilen in der Praxis nicht gänzlich unproblematisch. Interessenten für diese Finanzierungsvariante nehmen zu diesem Zweck oftmals die Dienste unabhängiger Finanzdienstleister in Anspruch.

Für die Höhe des Darlehenszinssatzes sind neben der Darlehenshöhe und der Beschaffenheit der Immobilie auch die finanziellen Verhältnisse des Kreditnehmers von Belang. In der Regel operieren Banken und Sparkassen mit Angeboten, die zunächst in Teilen unter Vorbehalt einer abschließenden Prüfung der gesamten Beleihungsunterlagen stehen. Dies kann letztlich zu leicht geringeren Zinssätzen oder gegebenenfalls auch Konditionsaufschlägen führen. Der Tilgungssatz entscheidet maßgeblich über die Dauer der gesamten Immobilienfinanzierung und deren Gesamtkosten. Als Mindestsatz gilt brancheneinheitlich ein Satz von einem Prozent des Darlehensbetrags im ersten Jahr der Darlehenslaufzeit. Durch einen Baufinanzierungsrechner wird jedoch unmittelbar deutlich, dass bereits leicht höhere regelmäßige Tilgungen einen beachtlichen Einfluss haben. Insbesondere in Zeiten besonders niedriger Zinsen sollte man deshalb ernsthaft in Erwägung ziehen, diesen Vorteil für eine schnellere Entschuldung der Immobilie zu nutzen.

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Zinssätze für eine Baufinanzierung

Es kann in der Praxis etwas diffizil sein, die konkreten Konditionen für seine individuelle Baufinanzierung in Erfahrung zu bringen. Wenn man ein seriöses individuelles Angebot haben möchte, bedarf es einiger Angaben sowohl vom Darlehensnehmer als auch in Bezug auf die Immobilie. Ohne geht es nicht, es sei denn, man möchte erststellige Realkreditkonditionen erfragen und kann sich sicher sein, diese aufgrund der Gegebenheiten der gesamten Finanzierung auch zu erhalten. Ansonsten ist in der Praxis anhand von Beleihungsrichtlinien ein individuelles Angebot zu erstellen. Es kommt in erster Linie auf den Wert der Immobilie an und auf das geplante Eigenkapital des Antragstellers, das dieser für seine Baufinanzierung einzusetzen gedenkt. Die persönliche Bonität des Antragstellers, also seine persönliche Kreditwürdigkeit, spielt natürlich auch eine Rolle. Im Hinblick auf die Besicherung durch die Immobilie sind weitere Kreditsicherheiten, anders als manchmal bei einem Ratenkredit für einen Neuwagen, nur selten ein Thema. Es kommt allerdings vor, dass Versicherungen von der finanzierenden Bank in einem Zug mit offeriert werden. Hier sollte man sich nicht zu einem vorschnellen Abschluss drängen lassen, sondern erst vergleichen.

Wenn man in konkrete Verhandlungen über die Darlehenszinssätze unter Berücksichtigung der Objektgegebenheiten geht, ist es möglich, dass die offerierten Zinssätze bei mehreren Kreditinstituten nicht unerheblich voneinander abweichen. Dieses Szenario tritt auch bei einer Anschlussfinanzierung oftmals auf. Der Kunde sollte in diesem Fall das Angebot zur Verlängerung seiner Immobilienfinanzierung, das ihm seine Hausbank unterbreitet, als ersten Richtwert nehmen und sich im Folgenden auf die Suche nach möglichen günstigeren Alternativen begeben. Eine hierbei Zeit und Mühen sparende Anlaufstelle ist ein unabhängiger Finanzdienstleister, der mit zahlreichen Kreditinstituten im Bereich der Finanzierungen zusammenarbeitet und somit ein möglichst großes Sparpotenzial ermitteln kann. Nicht abschrecken sollte man sich von vorn herein dadurch, dass bei einem Wechsel der finanzierenden Bank unter Umständen Nebenkosten, zum Beispiel mit der neu einzutragenden Grundschuld, entstehen können. Diese werden in der Regel durch günstigere Darlehenszinsen für die Anschlussfinanzierung um ein Vielfaches überkompensiert.

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Geldanlage mit Fonds

Fonds für die Geldanlage 

Investmentfonds haben zwei Nachteile. Zum Einen ist diese Form der Geldanlage nicht vollständig ohne Risiko, zumindest auf kurze Sicht. Allerdings erhält man umgekehrt mit zunehmender Laufzeit auch eine grundsätzlich bessere Chance auf eine höhere Rendite als bei einer konventionellen Geldanlage auf einem Sparbuch oder Tagesgeldkonto, so dass die Risiken auf kurze Sicht im Grunde keinen echten Nachteil darstellen. Anders verhält es sich bei dem Problem der Auswahl: Welche(n) sollte man angesichts des schier unüberschaubaren Angebots von über 10.000 zum Vertrieb zugelassenen Fonds kaufen?

Man sollte sich mit der Strategie des Managements vertraut machen, Infomaterial der Kapitalanlagegesellschaft studieren und die bisherige Wertentwicklung absolut und im Vergleich zu anderen gleichartigen Fonds betrachten. Auch Ratings können eine Entscheidungsgrundlage darstellen, ebenso eine Einschätzung über das Für und Wider seitens einer unabhängigen Finanzberatung. Die Qualität eines Fonds im Vergleich zu anderen lässt sich anhand der Wertentwicklung der Vergangenheit, Schwankungen in der Vergangenheit und Ratings, die in Fachzeitschriften veröffentlicht werden, beurteilen. Darauf zu achten ist, dass die Wertentwicklung in absoluter Hinsicht und auch relativ zu anderen Fonds, die eine ähnliche Strategie verfolgen, in einem Vergleich überzeugt, der sich auf mehrere Stichtage in der Vergangenheit bezieht. Wählt man beispielsweise lediglich das abgelaufene Jahr als Vergleichsmaßstab, kann es passieren, dass man einen Investmentfonds erwischt, der vor einem Jahr einen überdurchschnittlichen Einbruch erlitten hat und nunmehr von dem dadurch bedingten niedrigeren Basiseffekt profitiert. Ein Qualitätskriterium ist es auch, wenn Fonds einer bestimmten Kapitalanlagegesellschaft in Fondspolicen namhafter Versicherungen verwendet werden, ohne dass beide Gesellschaften einem gemeinsamen Konzern angehören. 

Wenn man sich jedoch für einen (oder besser aus Gründen der Risikostreuung mehrere) Fonds seiner Wahl entschieden hat, sollte man diese Entscheidung nicht ohne Not über den Haufen werfen, dergestalt, dass man wieder verkauft, falls die Entwicklung kurzfristig anders verläuft als man es sich gewünscht oder vorgestellt hatte. Bekanntlich macht Hin und Her Taschen leer. Entsprechend führt es nicht selten zu Enttäuschungen, wenn man einen Aktienfonds mit Verlusten verkauft und in einen Rentenfonds tauscht, um die Verluste auszugleichen und hinterher wieder in den Aktienmarkt einzusteigen. Das Risiko, auf ein falsches Pferd zu setzen, mindert man, indem man sich im Vorfeld genau informiert, was man kauft und für welchen Zeitraum der Anlagebetrag definitiv nicht dringend benötigt wird, also in Ruhe arbeiten kann und soll. Wo man kauft, ist auch ein Aspekt, um Kosten durch einen Fonds Rabatt zu sparen. Idealerweise findet man gute Fonds ohne Ausgabeaufschlag, die zu seinen persönlichen Zielen und Vorstellungen passen.

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Ratenkredit oder Darlehen als Alternative

Auflaufende Sollsalden auf dem Girokonto sind ein häufiger Frühindikator für ein finanzielles Ungleichgewicht. Dies betrifft Privathaushalte mit einer nicht den regelmäßigen Einkünften entsprechenden Ausgabenpolitik gleichermaßen wie Selbstständige und Unternehmen.

Sofern ein privater Dispositionskredit auf dem Gehaltskonto dauerhaft in Anspruch genommen wird, so dass sich selbst unmittelbar nach Gehaltseingang kein oder kaum Guthaben auf dem Konto befindet, ist der Zeitpunkt gekommen, eine Reduzierung der Finanzierungskosten durch Ablösung der Inanspruchnahme durch eine Umschuldung in einen Ratenkredit voranzutreiben. Kreditgeber kann hierbei die Hausbank des Kunden sein, in vielen Fällen stellt sich nach Durchführung eines sorgfältigen Vergleichs der angebotenen Konditionen jedoch heraus, dass der Kosten senkende Effekt noch größer wird, wenn der Kredit bei einer externen, spezialisierten Bank aufgenommen wird. Zu bedenken bei einer Umschuldung in einen Ratenkredit ist, dass dieser planmäßige Tilgungen, die in die monatlichen Kreditraten mit steigender Tendenz eingearbeitet sind, verlangt. Entsprechend ist vom Kreditnehmer eine höhere finanzielle Disziplin im Vergleich zu einem Dispo erforderlich. Dafür wird durch einen Ratenkredit – anders als bei einer Finanzierung über unplanmäßige Verfügungen zu Lasten des Girokontos – auch ein Zinseszinseffekt vermieden und in einer überschaubaren Zeit eine Entschuldung des Kreditnehmers herbeigeführt.

Dieser Effekt, die Kosten der Finanzierung durch Umschuldung von ursprünglich kurzfristigen Verbindlichkeiten in ein längerfristiges Darlehen zu senken, ist grundsätzlich auch im Unternehmensbereich vorteilhaft. Die Durchführung gestaltet sich in der Praxis jedoch ungemein schwieriger, da eine überhöhte Inanspruchnahme des Kontokorrentkredites bankseitig als Krisenfrühindikator gewertet werden kann, da die Ursachen oft in rückläufigen Umsätzen und/oder betrieblichen Verlusten zu finden sind. Entsprechend kann es angeraten sein, das gesamte Finanzierungskonzept im Vorfeld unter Einbeziehung einer spezialisierten Unternehmensberatung prüfen bzw. erstellen zu lassen, um gegenüber der Hausbank auf Augenhöhe verhandeln zu können.

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Prüfung von Finanzierungsanträgen

Die Bonität eines Kunden stellt das herausragende Kriterium für Kreditinstitute bei der Entscheidung dar, ob ein Kredit gewährt wird bzw. zu welchen Bedingungen und zu welchen Konditionen. Die Bonität bemisst sich in erster Linie nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Kunden, also der Frage, inwieweit dieser entsprechend seiner Einkommens- und Vermögensverhältnisse voraussichtlich in der Lage sein wird, die bestehenden und durch die Neukreditvergabe hinzukommenden finanziellen Verpflichtungen vereinbarungsgemäß und planmäßig zu begleichen. Daneben fließt in die Bonität auch die persönliche Kreditwürdigkeit ein, die naturgemäß schwieriger quantitativ zu bemessen ist und Aspekte wie die persönliche Integrität des Kunden, seine Risikoneigung und auch beispielsweise seinen Bildungsstand tangieren kann.

Die Bonitätsprüfung seitens der Banken und Sparkassen folgt oftmals standardisierten Vorgaben. Sie folgt dem Ziel, die mit dem beantragten Kredit verbundenen Belastungen der nachhaltigen Kapitaldienstfähigkeit gegenüberzustellen. Die Unterlagen, die zur Bonitätsprüfung erforderlich sind, richten sich neben den festgelegten Standards entsprechend den hausinternen Usancen des jeweiligen Kreditinstituts nach der Höhe und der Art des Kredits.

Während bei einer Baufinanzierung auch Objektunterlagen erforderlich sind, die die Werthaltigkeit der Immobilie und damit die Angemessenheit des Kaufpreises bzw. der veranschlagten Herstellungskosten dokumentieren sollen, ist der Umfang der Bonitätsunterlagen bei einem Ratenkredit in aller Regel geringer. Zumeist sind für eine Kreditentscheidung die Selbstauskunft des Kunden, Verdienstnachweise jüngeren Datums, aktuelle Kontoauszüge sowie eine Schufa-Auskunft ausreichend, mitunter fordert das Kreditinstitut, das die Finanzierung übernehmen soll, zusätzlich noch eine Bankauskunft von der Hausbank des Kunden an.

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Förderung für die Finanzierung

Eine Option, die man wahrnehmen sollte, ist es, seine private Baufinanzierung durch die Inanspruchnahme staatlicher Fördermöglichkeiten erheblich günstiger zu gestalten, beispielsweise durch den Abschluss von Förderdarlehen der öffentlichen Hand, für die unter Umständen neben den ohnehin besonders günstigen und vorteilhaften Konditionen durch niedrige Zinssätze und komfortable, aber dennoch flexible Tilgungsmodalitäten, sogar Sonderkonditionen erhältlich sind. Dies ist möglich, wenn man schlau ist und die Darlehensverträge über eine spezialisierte Finanzberatung abschließt, die Rabatte auf die Konditionen erhält und diese auch an die Kundschaft weitergibt. Bei Finanzierungen findet somit dasselbe Prinzip statt wie bei Fonds, die ebenfalls über unabhängige Finanzdienstleister häufig mit Rabatt bezogen werden können. Mitunter kann man auf diese Weise sogar Fonds ohne Ausgabeaufschlag kaufen.

Die Riester-Rente ist ein weiteres Instrument der Finanzierungsförderung, das in Zusammenhang mit selbstgenutztem Wohneigentum die gesamte Immobilienfinanzierung günstiger gestalten hilft und somit verbilligt bzw. zu einer finanziellen Entlastung beiträgt. Die Riester-Förderung besteht aus staatlichen Zuschüssen in Form einer Altersvorsorgezulage und gegebenenfalls zusätzlichen Steuervorteilen. Sie steht allen zu, die zum berechtigten Personenkreis zählen. Dies sind neben allen Rentenversicherungspflichtigen auch Amtsträger wie Beamte sowie deren Ehegatten, sofern diese nicht selbst zum berechtigten Personenkreis rechnen. Im Zusammenhang mit Immobilien ist insbesondere Wohn-Riester interessant, da die Förderung hier direkt in die Immobilienfinanzierung eingebunden werden kann. Kinder verdienen bei Riester übrigens mit, da es für jedes Kind, für das Kindergeld bezogen wird, ersatzweise ein Kinderfreibetrag eingeräumt ist, Kinderzulagen fließen.

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