Eigenheimrente

Eigenheimrente

Die Eigenheimrente hat seit ihrer Einführung deutlichen Zulauf und breites Interesse erfahren. Besser bekannt ist dieses Instrument der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge als Wohn-Riester. Hiermit ist eine Möglichkeit geschaffen worden, die attraktive Riester-Förderung bereits in die Finanzierung einer Immobilie einzubauen. Die Verwendung der staatlichen Zulagen als direkte Sondertilgungen führt dadurch zu einer Ersparnis an Darlehenszinsen. Die entsprechende private Immobilienfinanzierung wird dadurch beschleunigt getilgt. Die schnellere Entschuldung durch die Eigenheimrente führt letztlich dazu, dass ein breiterer Teil der Bevölkerung in den Genuss einer bezahlten Wohnimmobilie als Bestandteil der privaten Altersvorsorge gelangt. Durch die sich ergebende niedrigere monatliche Belastung ist in mehr Fällen eine private Immobilienfinanzierung bei kleineren und mittleren Einkommen darstellbar als ohne Einsatz dieses Instruments der staatlichen Wohneigentumsförderung. Irreführend ist mitunter die Bezeichnung “Eigenheimrente“: Gefördert wird nicht nur das Eigenheim, sondern alternativ auch eine selbstgenutzte Eigentumswohnung. Einkommensgrenzen bestehen nicht. Eine Einschränkung besteht allerdings im Hinblick auf den geförderten Personenkreis: Angestellte und Beamte erhalten auf Antrag grundsätzlich die Riester-Förderung. Bei Selbstständigen hingegen kommt es im Einzelfall darauf an, inwieweit sie einer Rentenversicherungspflicht unterliegen. Dieser Personenkreis wendet sich in der Praxis aufgrund der häufig komplexen Förderbedingungen an eine unabhängige Unternehmensberatung. Wichtig ist grundsätzlich noch zu wissen, dass die direkte Förderung einer Wohnimmobilie über die Eigenheimrente nicht der einzige Weg ist, sich die Riester-Förderung zu sichern. Eine indirekte Förderung besteht dadurch, dass gefördertes Vermögen aus einer Riester-Rentenversicherung, einem Riester-Banksparplan oder aus Riester-Fonds zum Kauf, zum Bau oder zur Entschuldung eines Eigenheims oder einer selbstgenutzten Eigentumswohnung durch die Ablösung einer zugehörigen Baufinanzierung verwendet werden kann, ohne die erhaltenen Zulagen und Steuervorteile hierdurch einbüßen zu müssen.

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Auf das Kleingedruckte achten

Auf das Kleingedruckte achten

Bei Fragen und Problemen rund um die privaten Finanzen ist das vielzitierte Kleingedruckte traditionell die Domäne von Versicherungen. Die Assekuranz steht bisweilen in dem Ruf, die vertraglichen Bestandteile einerseits zu ihrem Vorteil, andererseits möglichst intransparent auszugestalten, um sich im potenziellen Leistungsfall, also aus Sicht des Kunden im Schadensfall, möglichst viele Handlungsoptionen offen zu halten. Auch wenn, oftmals aufgrund von Initiativen von Verbraucherschutzorganisationen, die zu höchstrichterlichen kundenfreundlicheren Regelungen bis hin zu einer Reform des Versicherungsvertragsgesetzes geführt haben, in dieser Hinsicht in jüngerer Zeit vieles aus Sicht der Versicherungsnehmer in die richtige Richtung gegangen ist, disqualifizieren sich jedoch angesichts der weiterhin nur sehr eingeschränkt gegebenen Vergleichbarkeit zweier oder mehrerer Policen reine Preisvergleiche unterschiedlicher Versicherungen, so bequem und leicht durchzuführen sie auch sein mögen.

Nicht anders sieht dies im Bereich von Finanzierungen aus. Mitunter finden sich auch bei einem Angebot für einen Kredit an den interessanten Stellen der Offerte Fußnoten oder Sternchen. Beispielsweise gelten bestimmte Zinssätze, die nach objektiven Maßstäben zwar als günstig einzustufen sind, nur unter bestimmten Voraussetzungen, die nicht ohne Weiteres oder mitunter auch gar nicht nachzuvollziehen sind. Innerhalb welchem Beleihungsauslauf sich ein Interessent bei seiner Baufinanzierung bewegen wird und inwieweit die zunächst unverbindlich erhaltenen Konditionen auch in seinem Fall Geltung haben werden, ist ein typisches Beispiel. Möglicherweise ergeben sich bei der tatsächlichen Durchführung der Finanzierung höhere Finanzierungskosten, womöglich auch zusätzliche Kosten im Zuge der sogenannten Beleihungswertermittlung der Immobilie. Eine unabhängige Beratung hilft solche Fallstricke zu erkennen und zu vermeiden.

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Ersparnis durch günstigere Finanzierungsmöglichkeiten

Ein Ratenkredit ist günstiger als ein Dispo. Dies ist zwar kein Naturgesetz, kommt einem solchen allerdings recht nahe. Erklären kann man sich dies recht einfach. Wäre ein Ratenkredit teurer als die bequeme Möglichkeit, eine Überziehung in Anspruch zu nehmen, was die Höhe der Zinssätze betrifft, wäre das Produkt grundsätzlich überflüssig, da es keinen nennenswerten Vorteil bieten und beinhalten würde. Ein Dispo hat nämlich den Vorteil, weitaus flexibler zu sein. Man beantragt ihn einmalig oder bekommt ihn sogar ohne großes Procedere eingeräumt, falls man über regelmäßige Einkünfte verfügt, die auf dem Girokonto eingehen, und seinem kontoführenden Kreditinstitut keinen Anlass gegeben hat, an seiner Bonität zu zweifeln. Im Folgenden kann man ihn nach Belieben nutzen. Eine Inanspruchnahme durch Überweisungen oder Barverfügungen sowie die Einlösung von Lastschriften ist ebenso ohne vorherige Ankündigung im Rahmen der vereinbarten Kreditlinie möglich wie die Rückführung des Kontos in den Guthabenbereich. Bei Ratenkrediten ist man im Gegenzug an festgelegte Kreditraten gebunden, kann allerdings heutzutage meistens daneben auch Sondertilgungen leisten, ohne dass diese mit zusätzlichen Kosten verbunden wären.

Eine Wiederauffüllung, also die erneute Inanspruchnahme bereits zurückgeführter Beträge, ist mit einem Ratenkredit hingegen grundsätzlich nicht möglich, da es sich nicht um einen sogenannten revolvierenden Kredit handelt. Dennoch überwiegt der Vorteil der Zinsersparnis bei einer längeren Kreditinanspruchnahme, den man durch die Aufnahme eines Ratenkredits erzielt. Insbesondere bei nicht geringen Beträgen sollte man daher den einmaligen Aufwand in Kauf nehmen und durch eine Umschuldung des auf dem Girokonto entstandenen Sollsaldos in einen günstigeren Kredit Finanzierungskosten einsparen. Entsprechendes gilt bei einer anstehenden größeren Anschaffung. Ebenfalls gilt dies im betrieblichen Bereich. Die Inanspruchnahme der betrieblichen Kontokorrentkreditlinie über einen längeren Zeitraum verursacht in der Regel einen höheren als notwendig anfallenden Zinsaufwand. Eine Umschuldung in ein zinsgünstigeres Darlehen ist allerdings in der Praxis vielfach nicht ohne Hindernisse zu bewerkstelligen. Aus diesem Grunde wenden sich Unternehmen im Vorfeld von Transaktionen rund um das Thema Finanzierung bisweilen an eine bankenunabhängige Unternehmensberatung, um die Gestaltungsmöglichkeiten auszuloten.

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Der Weg zur günstigen Anschlussfinanzierung

Wenn die Zinsbindung einer laufenden Immobilienfinanzierung sich dem Ende entgegen neigt, erhält man ein Angebot seiner finanzierenden Bank oder Sparkasse für die Anschlussfinanzierung, auch Prolongation genannt. Im Vorfeld sollte man allerdings insoweit aktiv werden, um die Angebote zu sondieren, die man bei einer Vermittlung durch unabhängige Finanzdienstleister erhalten könnte. In der Praxis werden diese mit einem günstigeren Angebot aufwarten können als die bislang finanzierende Bank. Unabhängige Finanzdienstleister sind für günstige Konditionen schon aus dem Grund eine gute Adresse, dass sie mit einer Vielzahl von Kreditinstituten zusammenarbeiten, also bei der Auswahl aus dem Vollen schöpfen können. Vermeintlich kleine Unterschiede bezogen auf den Effektivzinssatz sollte man angesichts der Volumina, um die es bei einer Immobilienfinanzierung für gewöhnlich geht, nicht auf die leichte Schulter nehmen. Die genauen Auswirkungen lassen sich unproblematisch durch einen Baufinanzierungsrechner errechnen, beispielsweise indem man die Zinsersparnis zugunsten einer dementsprechend höheren Tilgung verwendet und so eine schnellere Entschuldung bei gleicher monatlicher Belastung in die Wege leitet. Der Umstand, dass man das Angebot zur Prolongation seiner Immobilienfinanzierung, welches einem durch die bislang kreditgebende Bank nicht ohne Weiteres akzeptieren sollte, ergibt sich dadurch, dass in diesen Verlängerungsangeboten in aller Regel die jeweils geltenden Standardkonditionen zugrunde gelegt werden. Nicht berücksichtigt wird üblicherweise hierbei, dass sich das Risiko für die finanzierende Bank seit dem ursprünglichen Beginn der Baufinanzierung infolge der vorgenommenen Tilgungen wesentlich reduziert hat und dass der Kunde – bei vertragsgemäßem Verhalten – seine Bonität, also persönliche Kreditwürdigkeit, bereits nachhaltig unter Beweis gestellt hat.

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Günstige Zinssätze nutzen

Je niedriger die Zinsen sind, desto leichter kann man sich verschulden. Dies ist unmittelbar einleuchtend, da der niedrigere Finanzierungsaufwand mit einer höheren Kapitaldienstgrenze einhergeht. Zinssenkungen, die von Notenbanken wie beispielsweise der Europäischen Zentralbank vorgenommen werden, haben in der Regel dieses Kalkül. Unter sonst gleichen Umständen werden Investitionen bei niedrigeren Kapitalkosten rentabler, weshalb sich von Zinssenkungen in der Regel ein Anstieg der Investitionstätigkeit insgesamt erhofft wird. Die volkswirtschaftliche Sichtweise muss sich jedoch nicht mit den Gegebenheiten auf betrieblicher Ebene decken. So ist es zwar denkbar, dass einzelne Betriebe zusätzliche Finanzierungsmittel aufnehmen, wenn sie günstigere Konditionen hierfür vorfinden. Der Regelfall dürfte dies jedoch nicht sein. Tendenziell eher von Bedeutung ist die Umstrukturierung bereits bestehender Finanzierungen bei einer sich verändernden Zinslandschaft. Anknüpfungspunkte für derartige Maßnahmen betreffen die Dauer von Zinsfestschreibungen sowie die Umschuldung von kurzfristigen Verbindlichkeiten in mittelfristige Finanzierungsmittel. In der Praxis wird im Vorfeld hierfür häufig eine bankenunabhängige Unternehmensberatung eingebunden.

Auf längere Sicht kann für private Haushalte bei einer Baufinanzierung das Zinsniveau eine nicht unerhebliche Rolle spielen. Im Vergleich zu Konditionen für Baugeld, die beispielsweise noch vor zehn Jahren üblich waren aufgrund der seinerzeit allgemein höheren Zinssätze und eines zu jener Zeit noch nicht derart stark ausgeprägten Wettbewerbs unter Banken und Sparkassen besteht heutzutage für eine weitaus höhere Zahl von Arbeitnehmerhaushalten die Möglichkeit, bei einem Kauf einer Immobilie oder dem Bau eines Eigenheims eine monatliche Belastung errechnet zu bekommen, die vollauf im Einklang mit den regelmäßigen Einkünften steht.  Auch einer Vollfinanzierung steht bei geordneten finanziellen Verhältnissen des Kunden grundsätzlich nichts im Wege.

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Versicherungen von Zeit zu Zeit überprüfen

Es empfiehlt sich, seine privaten Versicherungen von Zeit zu Zeit überprüfen zu lassen, vorzugsweise von unabhängigen Fachleuten, die nicht an das Angebot eines bestimmten Versicherungskonzerns gebunden sind. Ein entsprechender Check verhindert gegebenenfalls Mehrfachabsicherungen und führt nicht selten zu einer Kostenentlastung. Allerdings: Ein reiner Preisvergleich zwischen mehreren Versicherungsangeboten ist grundsätzlich dadurch erschwert, dass Versicherungen insgesamt als überaus intransparente Produkte anzusehen sind. Der Gesetzgeber hat zwar in jüngerer Zeit mehrere Maßnahmen ergriffen, beispielsweise die Vorschrift über die Erstellung eines Versicherungsprotokolls oder die Einführung eines Produktinformationsblattes mit den wesentlichen Bestandteilen des Versicherungsvertrages. Auch kann man sich nunmehr von teuren oder nicht mehr benötigten Versicherungen zum Ende des dritten Versicherungsjahres durch Kündigung trennen, auch wenn die ursprünglich vereinbarte Laufzeit noch nicht abgelaufen ist.

Dennoch verbleibt ohne die Inanspruchnahme externen Rats ein gewisses Risiko, quasi Äpfel mit Birnen zu vergleichen. Eine vermeintlich günstige Police kann auf den zweiten Blick zu teuer sein, da sie aufgrund nachteiliger Vertragsbedingungen schlicht ihr Geld nicht wert ist. Andererseits ergeben sich vielfach nicht zu unterschätzende Sparpotenziale für einen Privathaushalt. Grundsätzlich sollte man Ratenzuschläge vermeiden, die bei einigen Versicherungssparten von manchen Versicherungsgesellschaften erhoben werden, sofern die Prämienzahlung nicht jährlich im Voraus, sondern in einem unterjährigen (z.B. monatlichen) Turnus erfolgt. Durch die Ratenzuschläge nimmt man im Ergebnis einen nicht eben günstigen Kredit von der Versicherungsgesellschaft in Anspruch. Eine vielfach gegebene Möglichkeit, die Versicherungskosten zu senken, besteht in dem Verzicht auf häufig teure und gleichzeitig unnütze Zusatzoptionen zu Versicherungsverträgen wie beispielsweise einen doppelten Unfalltodzusatzschutz. Auch der Absicherungsbedarf insgesamt kann sich im Laufe der Zeit ändern. Beispielsweise Kinder, die mittlerweile auf eigenen Füßen stehen, müssen nicht mehr zwangsläufig durch die Eltern abgesichert werden. Auch Tilgungen größerer Finanzierungen mindern bestehende finanzielle Risiken.

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Riester-Fonds

Wenn man durch regelmäßiges Sparen in einen Riester-Fonds investiert, besteht eine gute Chance, dass man sich im Alter selbst dankbar sein wird. Ein zusätzliches regelmäßiges Einkommen als Ergänzung zu den übrigen Altersbezügen wie gesetzliche Rente oder Betriebsrente fließt nach Ende der Sparphase des Riester-Vertrags in Form eines Auszahlplans und im Anschluss ab dem 85. Lebensjahr in Form einer lebenslangen Leibrente. Zudem ist eine flexibel zu handhabende Möglichkeit zu Beginn des Auszahlplans gegeben. Diese besteht darin, einmalig bis zu 30 Prozent des angesammelten Kapitals zur freien Verwendung zu entnehmen. Diese Option stand zu Beginn der Einführung der staatlich geförderten zusätzlichen  privaten Altersvorsorge noch nicht zur Verfügung. Die Rahmenbedingungen haben sich in dieser Hinsicht somit für die Anleger im Vergleich zu der ursprünglichen Regelung deutlich verbessert.

Zudem besteht die Möglichkeit, dieses Vorsorgeinstrument zielgerichtet für das Eigenheim bzw. selbstgenutztes Wohneigentum im Allgemeinen, also auch für eine Eigentumswohnung, einzusetzen. Zu Beginn des Auszahlplans kann das Altersvorsorgevermögen nämlich anstelle einer flexiblen Entnahme von Teilbeträgen zur freien Verwendung auch zu einem Großteil oder sogar komplett für den Erwerb einer selbstgenutzten Wohnimmobilie eingesetzt werden. Die staatliche Förderung muss in diesem Fall, anders als bei einer vorzeitigen Auflösung des Vertrags, nicht zurückgezahlt werden. Anstelle eines Immobilienerwerbs dürfen auch entsprechende Darlehen durch das Guthaben abgelöst werden, wenn eine Baufinanzierung zu Beginn des Ruhestands noch nicht vollständig getilgt wurde.

Wer für seinen Riester-Vertrag keine staatliche Förderung erhalten hat, ist ohnehin frei hinsichtlich der Verwendung des Kapitals. Dies gilt auch bei geförderten Verträgen für Beträge, die über die Förderhöchstgrenzen hinaus eingezahlt wurden. In steuerlicher Hinsicht werden Riester-Fonds in diesen Fällen grundsätzlich wie private Rentenversicherungen behandelt.

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Kreditwürdigkeit

Wer kreditwürdig ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab: Einen kleinen Dispo erhält man leichter als eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Grundsätzlich wird bei jeder Form der Finanzierung allerdings seitens der jeweiligen Bank oder Sparkasse im Rahmen der Bonitätsprüfung bei Arbeitnehmern ein regelmäßiges Einkommen vorausgesetzt. Das Beschäftigungsverhältnis sollte möglichst so lange bestehen, dass Vereinbarungen zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer über eine Probezeit bereits ausgelaufen sind. Die Dauer des Beschäftigungsverhältnisses sollte grundsätzlich unbefristet sein; bei befristeten Arbeitsverhältnissen muss davon ausgegangen werden, dass ein beantragter Kredit in Bezug auf die Laufzeit nur bis zum Ablauf des derzeitigen aktuellen Beschäftigungsverhältnisses in Betracht kommt.

Das Einkommen sollte natürlich auch ausreichend sein, um abzüglich der regelmäßigen Ausgaben, die in der vom Kunden einzureichenden und zu unterschreibenden Selbstauskunft anzugeben sind, noch einen hinreichenden Betrag für die allgemeine Lebenshaltung und die monatliche Belastung durch den neuen  beantragten Ratenkredit übrig zu lassen. Bezüglich der regelmäßigen Ausgaben und bestehender weiterer Verpflichtungen wird grundsätzlich eine Überprüfung der Kundenangaben vorgenommen. Hierzu sind grundsätzlich aktuelle Kontoauszüge einzureichen, sofern die Bank oder Sparkasse nicht auch das Gehaltskonto des Antragstellers führt. Dies ist bei einer Ablösung einer Immobilienfinanzierung durch eine andere Bank anlässlich einer Anschlussfinanzierung zum Ablauf einer Zinsbindungsvereinbarung in der Praxis ein recht häufiger Fall

Ein Ausschlusskriterium für eine Baufinanzierung an Neukunden stellen in der Praxis regelmäßig sogenannte Negativmerkmale dar, die aus der Schufa-Auskunft des Antragstellers hervorgehen. Diese spiegeln bestehende Zahlungsschwierigkeiten wider und sind als Indiz dafür zu werten, die Kreditwürdigkeit bzw. Bonität des Antragstellers in aller Regel als nicht hinreichend erscheinen zu lassen, selbst wenn die übrigen Bonitätsunterlagen grundsätzlich einen finanziellen Spielraum aufzeigen, der ausreichend sein sollte, den beantragten Kredit störungsfrei zurückzahlen zu können. Zu solchen Negativmerkmalen zählen etwa die Durchführung eines Insolvenzverfahrens oder die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, auch Pfändungen und von Banken gekündigte Kredite.

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Erfolgreich in Fonds investieren

Erfolgreich in Fonds investieren 

Mehrere Komponenten spielen für den Anlageerfolg mit Fonds eine Rolle. Gewissermaßen das I-Tüpfelchen stellen die Nebenkosten dar. Je weniger hiervon anfallen, desto mehr Geld steht für das Investment zur Verfügung, um zu arbeiten. Maßgeblich die Ausgabeaufschläge sind es, an denen Anleger beim Kauf von Fonds sparen können. Hierzu ist es lediglich notwendig, sich durch einen Vergleich der angebotenen Konditionen einen Vermittler bzw. Finanzdienstleister zu suchen, der seine eigenen Sonderkonditionen in Form von Rabatten auf die Ausgabeaufschläge an die Kunden möglichst vollständig weitergibt. Darüber hinaus spielt der Zeithorizont eine wesentliche Rolle. Je länger dieser gewählt wird, desto geringer stellt sich das Verlustrisiko dar.

Um auch bei kurzen Zeiträumen die Risiken zu mindern, haben es sich Fonds, die unter der Bezeichnung Absolute Return, klassifiziert werden, zur Aufgabe gemacht, in jedem Jahr eine positive Rendite zu erwirtschaften. Dies soll unabhängig von den jeweiligen Marktgegebenheiten erfolgen. Eine Garantie hierfür wird jedoch seitens des Fondsmanagements oder der Kapitalanlagegesellschaft nicht ausgesprochen. Eine solche Garantie, die darüber hinaus sogar eine Mindestrendite umfasst, ist hingegen in besonderen Fondspolicen, die nach dem UWP-Prinzip konzipiert sind, enthalten.

Idealerweise kombiniert man eben diese Vorteile mit den Vorzügen, die die Betriebliche Altersvorsorge für Arbeitnehmer bietet. Wenn man langfristig ein Investment anspart, das von vornherein ohne Verlustrisiken, sondern im Gegenteil mit einer garantierten Mindestrendite ausgestaltet ist und hierfür weder Einkommensteuer, Solidaritätszuschlag, Krankenkassenbeiträge, Beiträge zur Pflegeversicherung, Arbeitslosenversicherung und Rentenversicherung bezahlen muss, ist unmittelbar einleuchtend, dass das Ergebnis in Form eines flexibel für den Ruhestand verwendbaren Vermögens im Vergleich zu Alternativen bei der Geldanlage sehr überzeugend ausfallen sollte.

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Hilfreicher Baustein für die Finanzierung

Die Eigenheimrente ist die jüngste Variante der Riester-Rente. Das Besondere hierbei ist, dass die staatlichen Zulagen als Sondertilgungen direkt in die Immobilienfinanzierung einfließen. Logischerweise kommt diese Variante nur dann zum Einsatz, wenn der Kunde über Wohneigentum verfügt, das teilweise oder vollständig durch Darlehen fremdfinanziert ist. Weiterhin müssen die Antragsteller förderberechtigt entsprechend den Regularien der staatlich geförderten Altersvorsorge sein. Die Bedingungen, um die staatliche Riester-Förderung zu erhalten, sind bei Wohn-Riester (so die umgangssprachliche Bezeichnung für die Eigenheimrente) identisch im Vergleich zu den übrigen Varianten der Riester-Rente, also Rentenversicherung, Fondssparplan und Banksparplan): Förderberechtigt sind – ohne Einkommensgrenzen – alle rentenversicherungspflichtigen Personen, also insbesondere Arbeitnehmer; außerdem Beamte. Wer nicht förderberechtigt ist, beispielsweise Selbstständige ohne Rentenversicherungspflicht, wird darüber hinaus mittelbar begünstigt und erhält jährlich die Altersvorsorgezulage, sofern der förderberechtigte Ehegatte einen eigenen Riester-Vertrag abschließt. Die Eigenheimrente lohnt sich besonders für kinderreiche Familien aufgrund der zusätzlichen Kinderzulagen. Die Zinsersparnis gegenüber einer klassischen Finanzierung der Wohnimmobilie ohne die Inanspruchnahme der staatlichen Fördermöglichkeiten liegt oftmals im fünfstelligen Bereich. Ergänzend sollte man sich auch die weiteren staatlich angebotenen Subventionen im Bereich der privaten Wohneigentumsfinanzierung sichern, indem man als weiteren Bestandteil seiner Baufinanzierung öffentliche Förderdarlehen in Anspruch nimmt. Informieren kann man sich über die einzelnen Förderprogramme bei unabhängigen Finanzdienstleistern.

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