Voraussetzungen für Wohn-Riester

Wer Wohn-Riester nutzen möchte, benötigt dreierlei: Eine förderfähige Immobilie, eine zugehörige Finanzierung sowie die persönliche Förderberechtigung. Letztere ist abhängig von einer bestehenden Rentenversicherungspflicht: Wer sie hat, wird gefördert, wer nicht, geht leer aus, sofern er nicht ersatzweise mit einem förderberechtigten Ehegatten aufwarten kann. Bei der Immobilie muss es sich um ein in Deutschland belegenes Objekt handeln. Dies ist unmittelbar einleuchtend, da der deutsche Staat derjenige ist, der gegebenenfalls eine Förderung vornimmt. Darüber hinaus muss es sich jedoch um Wohneigentum handeln, welches selbstgenutzt wird. In Betracht kommen also grundsätzlich nur Eigenheime und Eigentumswohnungen, die von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Gewerblich genutzte Objekte oder solche, bei denen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden, gelten nicht als förderfähig im Sinne der Riester-Rente. Das klassische Eigenheim hingegen zählt ebenso wie eine selbstgenutzte Eigentumswohnung zum Altersvorsorgevermögen. Entsprechend kann man das über Riester-Versicherungen, Riester-Fonds oder Riester-Banksparpläne angesparte Kapital zum Kauf, zum Bau oder zur Entschuldung einer solchen Immobilie verwenden, ohne die erhaltene Förderung in Form von Zulagen und gegebenenfalls weiteren Steuervorteilen zu gefährden. Bei der Entschuldung wird eine für das Wohneigentum aufgenommene Baufinanzierung teilweise oder vollständig getilgt. Eben dies ist die Besonderheit und auch der Zweck von Wohn-Riester: Die staatliche Förderung wird von vorn herein für eine schnellere Entschuldung eingesetzt, ein paralleler Kapitalaufbau findet also nicht statt. Durch die Ersparnis von Finanzierungskosten in Form von Darlehenszinsen ergibt sich über die lange Laufzeit jedoch ein meist erheblicher Vermögensvorteil. Dem grundsätzlich anstrebenswerten Ziel, über eine lastenfreie Immobilie als zentralen Bestandteil der privaten Altersvorsorge zum Zeitpunkt des Eintritts in den beruflichen Ruhestand zu verfügen, kommt man mit Hilfe der Eigenheimrente (so die offizielle Bezeichnung für Wohn-Riester) schneller näher.

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Zu teuer finanziert

Die dauerhafte Inanspruchnahme eines Bodensatzes eines eigentlich kurzfristigen Kredits, des Dispos, ist eine der teuersten Möglichkeiten, sich bei Banken und Sparkassen Geld zu leihen. Der Dispo ist zweifellos bequem und unbürokratisch, aber eben auch ein überaus teurer Kredit. Wer sich also dauerhaft im Soll befindet, zahlt definitiv zu viel. Das Tückische ist im Übrigen, dass man für eine Tilgung selbstständig sorgen muss, ein Schuldenabbau also nur durch größere außerordentliche Geldeingänge oder das Wiederentdecken seiner finanziellen Disziplin ermöglicht wird. In der Praxis ist es leider im Gegenteil vielfach so, dass keine Tilgung des Dispos erfolgt, sondern sich vielmehr, nicht zuletzt durch den quartalsweisen Rechnungsabschluss mit Zinsen (und gegebenenfalls Gebühren fürs Girokonto) mit der Zeit ein Anstieg der Verbindlichkeiten ergibt. Eine Umschuldung in einen günstigen Ratenkredit durchbricht diesen Zyklus und hat zwei Vorteile: Erstens spart man Zinsen, da Ratenkredite durchweg mit günstigeren Konditionen aufwarten als Dispositionskredite. Zweitens tilgt man, und dies planmäßig innerhalb der vereinbarten Kreditlaufzeit. Gute Ratenkredite beinhalten zudem ein gewisses Maß an Flexibilität, dadurch, dass sie die Möglichkeit, bei Bedarf Sondertilgungen ohne Berechnung einer gesonderten Vorfälligkeitsentschädigung leisten zu können, einräumen. Um einen entsprechenden Ratenkredit zu finden, der durch Ablösung des Girokontos mehr finanzielle Stabilität in Verbindung mit einer deutlichen Zinsersparnis erzielt, fragt man am besten bei einer unabhängigen Finanzberatung nach, die mit zahlreichen, häufig spezialisierten und für Verbraucher direkt nicht zugänglichen Banken zusammenarbeitet, um ein möglichst passgenaues Angebot für eine günstigere Finanzierung als den bislang genutzten Dispo zu erhalten.

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Welche Zinsbindungsfrist?

Über welchen Zeitraum man bei seiner Immobilienfinanzierung die Zinsen festschreiben lässt, ist eine Entscheidung, die reiflich überlegt sein will. Festlegen muss man sich in dieser Hinsicht sowohl bei der Erstvalutierung der Baudarlehen als auch bei jeder späteren Anschlussfinanzierung. Grundsätzlich hat jede Bank mehrere Varianten hinsichtlich der Zinsbindungsfrist im Angebot. Variabel verzinsliche Darlehen erhalten für den Darlehensnehmer ein Höchstmaß an Flexibilität. Bei dieser Variante lässt sich durch eine Kündigung des Darlehensvertrages mit grundsätzlich dreimonatiger Kündigungsfrist beispielsweise auch flexibel eine Umschuldung zu einem günstigeren Finanzierungspartner in die Wege leiten. Zudem sind in der Regel die Darlehenskonditionen für variabel verzinsliche Darlehen die günstigsten, die angeboten werden. Auf der anderen Seite erhält man natürlich keine Gewähr, dass dies so bleibt. Allgemein steigende Zinsen führen auch dazu, dass sich Baugeld verteuert. Insofern würden sich steigende Zinsen auch bei der monatlichen Belastung der Kreditnehmer bemerkbar machen. Steigende Zinsen hätten zur Folge, dass sich die monatliche Belastung, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt, für den Kunden erhöht. Es ist letztlich die Frage, ob man in absehbarer Zeit mit steigenden Zinsen rechnet und auch, ob man sich diese im Ernstfall ohne größere Probleme leisten könnte. Für eine laufende Finanzierung ist es derzeit eine Option, sich über ein Forward Darlehen die derzeit unerhört günstigen Konditionen bereits im Vorfeld zu sichern.

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Zusammenfassung von Krediten

Werden Kredite zusammengefasst, spricht man von einer Umschuldung. Dies klingt dramatischer, als es tatsächlich ist. Schulden sind es ohnehin. Wenn man hierbei eine Umgestaltung vornimmt, führt dies nicht selten zu besseren Ergebnissen im Vergleich zur bisherigen Situation. Oftmals ist es in der Praxis so, dass mehrere kleinere Ratenkredite bestehen oder Teilzahlungsvereinbarungen abgeschlossen wurden, die bei näherer Betrachtung nicht als vergleichsweise günstig zu bezeichnen sind. Beurteilen lässt sich dies an der Höhe des ausgewiesenen Effektivzinssatzes. Bei dem Effektivzinssatz handelt es sich nämlich um eine bundesweit und branchenweit standardisierte Angabe. Diese beinhaltet bei einem Ratenkredit grundsätzlich alle vom Kunden zu leistenden Zahlungen auch unter Berücksichtigung von Nebenkosten wie beispielsweise einer von der jeweiligen Bank womöglich erhobenen Kontoführungsgebühr für das Darlehenskonto. Dass alle Zahlungen erfasst werden, lässt sich in der Praxis schon dadurch sicherstellen, dass bei einem Konsumentenkredit bzw. einer Kreditvereinbarung auf Ratenbasis grundsätzlich gewissermaßen in einem Rutsch getilgt wird. Nach Ende der vereinbarten Kreditlaufzeit ist das beantrage Darlehen somit vollständig getilgt. Bei einer Immobilienfinanzierung hingegen ist dies meist nicht der Fall, da nach Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld verbleibt. Dies liegt daran, dass bei langfristigen Finanzierungen über derartig hohe Beträge, wie sie für ein Immobilie benötigt werden, eine derart hohe Tilgung, die sicherstellen würde, dass die gesamten Darlehen innerhalb des Zinsfestschreibungszeitraumes erledigt wären, viele Kreditnehmer vor das Problem stellen würde, dass die sich hierfür rechnerisch benötigte monatliche Belastung kaum mehr in Einklang mit den finanziellen Verhältnissen unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden monatlichen Einkünfte und den regelmäßigen übrigen Ausgaben stünde.

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Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Die monatliche Belastung, die sich für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapitaleinsatz, eine sogenannte Vollfinanzierung, ergibt, ist in der Praxis derzeit aufgrund des extrem niedrigen Zinsniveaus in vielen Fällen aus dem vorhandenen regelmäßigen Einkommen gut tragbar, so dass der Wunsch nach eigenen vier Wänden kein solcher bleiben muss. Auch ohne Eigenkapital, das in die Finanzierung anteilig eingebracht wird, errechnet sich in Abhängigkeit von Kaufpreis, Zinssatz und Tilgungssatz oftmals eine Darlehensrate, die im Einklang mit den finanziellen Möglichkeiten der Kreditnehmer steht. Eine vollständige Finanzierung einer Immobilie durch Aufnahme von Bankdarlehen muss im Übrigen nicht zwangsläufig zu höheren Zinssätzen führen. Oftmals ist es nämlich so, dass diejenigen Banken, die kategorisch einen Anteil an Eigenmitteln für die Bewilligung einer Immobilienfinanzierung verlangen, auch bei den Finanzierungen, die sie tatsächlich begleiten, nicht recht im Vergleich zu anderen, spezialisierten Anbietern überzeugen können.  

Durch Einbringung eigener Mittel wird eine Baufinanzierung in erster Linie deshalb günstiger, da weniger Darlehensmittel benötigt werden. Wenn, häufig unter Mithilfe unabhängiger Finanzdienstleister, die in täglicher Praxis auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital in die Wege leiten, eine Bank gefunden ist, die günstige Zinssätze und flexible Tilgungsbedingungen bereitstellt, stellt sich zudem die Frage, für wie lange man sich hinsichtlich der Zinsbindungsdauer binden sollte. Vom Grundsatz her gilt, dass kürzere Festzinsvereinbarungen mit nominal und effektiv niedrigeren Zinsen verbunden sind als langlaufende Zinsfestschreibungen. Grundsätzlich werden in Phasen niedriger Zinsen tendenziell längere Laufzeiten von den Kreditnehmern bevorzugt, um sich die günstigen Finanzierungskonditionen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern.

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Wenn die Inflation ausbricht

Was passiert, wenn die Inflation ausbricht? Der Wert des Geldes nimmt ab. Die sinkende Kaufkraft betrifft in diesem Fall alle Geldwerte. Sachwerte hingegen sollten nach der hehren Theorie profitieren. Dies bedeutet nach aller Erfahrung jedoch nicht zwangsläufig, dass Sachwerte wie Aktien, Unternehmensbeteiligungen, Gold und Immobilien automatisch im Wert steigen. Hierzu ist im Falle eines Falles auch eine Liquidierbarkeit der entsprechenden Vermögenswerte vonnöten. Zudem sind auch im Falle einer über dem langfristigen Durchschnitt liegenden Preissteigerungsrate die Gesetze von Angebot und Nachfrage nicht vollständig außer Kraft gesetzt. Dies bedeutet, dass es keine Garantie für eine reale Rendite bei Sachwerten im Falle einer hohen Inflation gibt. Sofern man sich nicht gut informiert hat oder nicht günstig eingekauft hat, sind auch Fonds, die in solide Qualitätsaktien mit Substanz und hoher Dividendenrendite investieren, in einem entsprechenden Marktumfeld nicht vor Verlusten gefeit. Für Geld, das an die Börse verbracht wird, bedarf es in jedem Fall einer Verlusttoleranz auf kurze bis mittlere Sicht!

Ebenfalls keine Garantie auf eine Wertsteigerung weisen im Falle einer heranziehenden hohen Inflation Immobilien auf. Insgesamt mag sich das Wertverhältnis des Immobilienmarktes insgesamt im Vergleich zu anderen Vermögenswerten günstig für das sogenannte Betongold entwickeln. Für das persönliche Eigenheim ist dies jedoch nicht unbedingt eine Gewähr auf eine Wertsteigerung. Grundsätzlich liegen die Motive für den Erwerb der eigenen vier Wände gemeinhin ohnehin nicht in einer Renditeerzielungsabsicht. Im Vordergrund stehen vielmehr nicht selten andere Aspekte wie ein Mehr an Lebensqualität oder ein Höchstmaß an Unabhängigkeit. Eben diesen Weg kann man grundsätzlich umso einfacher beschreiten, je günstiger sich die zugrunde liegende Baufinanzierung darstellt.

Selbst wenn die Inflation ausbleibt, wird eine sorgsam strukturierte und günstige Immobilienfinanzierung für sich genommen nicht zu einer finanziellen Schieflage des Kunden beitragen. Unbenommen bleibt in jedem Fall die Möglichkeit, die finanzielle Belastung von vorn herein durch öffentliche Gelder möglichst gering zu halten und bei Bedarf durch einen flexiblen Einsatz von Sondertilgungen planmäßig zu reduzieren.

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Risikoversicherungen

Eine Versicherung ist grundsätzlich dafür da, Risiken abzusichern. Insofern ist der Begriff Risikoversicherung im Grunde wenig aussagekräftig. Üblicherweise verbirgt sich hinter einer als Risikoversicherung bezeichneten Police in der Praxis eine Risiko-Lebensversicherung. Diese ursprüngliche Form der Lebensversicherung dient dazu, die Risiken, die den Hinterbliebenen im Falle des Todes der versicherten Person innerhalb der Laufzeit der Versicherung finanziell abzusichern. Vereinbart wird eine Versicherungssumme, welche im Falle des Todes fällig wird. Ein darüber hinaus gehender Sparvorgang findet grundsätzlich nicht statt. Dies ist bei einer anderen Form der Lebensversicherung, der sogenannten Kapitallebensversicherung, der Fall. Bei dieser oft unter dem Schlagwort Lebensversicherung vermarkteten Produkt findet neben der reinen Risikoabsicherung ein zusätzlicher Sparvorgang statt, welcher zur Vermögensbildung des Versicherungsnehmers gedacht ist. Im Erlebensfall, wenn also der Versicherungsfall während der Versicherungslaufzeit nicht eingetreten ist, erhält man somit ebenfalls eine Gegenleistung. Diese kann je nach Vereinbarung und nach Ermessen des Versicherungsnehmers in der Auszahlung des aufgelaufenen Guthabens bestehen oder in einer wie auch immer ausgestalteten Rentenzahlung. Im Gegensatz zur reinen Risiko-Lebensversicherung stehen kapitalbildende Lebensversicherungen bisweilen in der Kritik, was die Rendite und die Kosten sowie deren Transparenz angeht. Eine reine Risikoversicherung zur Absicherung des Todesfallrisikos findet hingegen uneingeschränkte Akzeptanz und wird häufig in Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung eingesetzt. Die Versicherungsleistung sichert in diesem Fall die potenziell Hinterbliebenen vor dem finanziellen Ruin ab, sofern diese die eingegangenen Verpflichtungen nicht aus eigener Kraft bestreiten könnten.

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10-Jahres-Frist beachten

Auch sehr lange Zinsbindungsfristen von 15 oder 20 Jahren im Rahmen einer Baufinanzierung bedeuten nicht, dass sich der Kreditnehmer in jedem Fall unwiderruflich gebunden hat. Gesetzlich geregelt (§ 489 BGB) ist ein Kündigungsrecht nach 10 Jahren. Somit besteht einerseits die Möglichkeit, aus der laufenden Finanzierung “auszusteigen“ und eine Umfinanzierung zu günstigeren Konditionen in die Wege zu leiten. Andererseits macht das gesetzliche Kündigungsrecht den Abschluss eines Darlehens mit einer sehr langen Zinsbindungsfrist attraktiver, da es das Risiko mindert, von rückläufigen Zinsen während der Laufzeit überhaupt nicht profitieren zu können.

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Eine Baufinanzierung ist individuell!

Eine Finanzierungslösung von der Stange braucht eigentlich niemand. Sie wird auch nicht großangelegt beworben, ist aber dennoch zahlreich am Markt präsent. Auch ist sie oftmals nicht ohne Weiteres als solche zu erkennen. Dennoch gibt es mehrere Indizien, die darauf hindeuten, dass eine individuellere Handhabung der betreffenden Baufinanzierung angezeigt gewesen wäre und ein für den Kunden im Vergleich zu der gewählten Lösung ein vorteilhafteres Ergebnis erzielt hätte. Hierzu zählen fehlende öffentliche Gelder.

Öffentliche Fördergelder stellen im Rahmen einer günstigen Immobilienfnanzierung einen überaus wesentlichen Bestandteil dar. Zinsgünstige Darlehen der öffentlichen Hand gestalten ebenso wie Zuschüsse staatlicherseits eine Finanzierung des Eigenheims noch attraktiver im Vergleich zu einem klassischen Bankdarlehen, auch wenn dieses mit herausragend attraktiven Konditionen ausgestaltet sein sollte. Die Fördermittel weisen lediglich den Nachteil auf, dass das Procedere rund um die Bewilligung oftmals nicht gänzlich frei von Umständlichkeit ist. Hier wäre im Zweifelsfall der jeweilige Banker bzw. Finanzierungsvermittler gefragt, um im Sinne des Kunden die dargestellten Vorteile zu realisieren. In der Praxis sollte der Kunde sich nicht ohne Weiteres darauf verlassen, dass alle bestehenden Möglichkeiten in dieser Hinsicht ausgeschöpft werden. Mitunter setzt sich nämlich insoweit das Gewinnstreben des jeweiligen Finanzierungspartners dahingehend durch, dass die mit niedrigeren Margen verbundenen öffentlichen Fördermittel tendenziell eine vergleichsweise stiefmütterliche Behandlung erfahren.

Ebenfalls zu einer Baufinanzierung von der Stange zählt ein pauschal geforderter Mindesteinsatz an Eigenkapital, den der Kunde einzubringen habe. Hierbei wird von Seiten des Kunden oftmals verkannt, dass es am Markt diverse Möglichkeiten gibt, eine günstige und auch unbürokratische Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten, wenn man einen entsprechend engagierten und qualifizierten unabhängigen Finanzdienstleister einschaltet.

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Selbstauskunft für Finanzierungen

Manche Unterlagen sind bei dem Beantragen einer Baufinanzierung notwendig, sonst wären es nicht notwendige, fakultative oder überflüssige Angaben. Zu eben diesen notwendigen Unterlagen kann man insgesamt und allgemeingültig hinsichtlich ihres Umfangs keine unumstößlichen Aussagen treffen. Jedoch sind bestimmte Mindestanforderungen, die ein Antragsteller erfüllen muss, und zwar in formaler Hinsicht, schlicht und ergreifend gegeben und somit nicht diskutabel. Hierzu zählt, wenn man mit einer neuen Bank zusammenarbeiten möchte oder mit dieser dadurch in Geschäftsbeziehung tritt, dass man sich an einen unabhängigen Finanzdienstleister gewandt hat, um sicherzustellen, ein besonders günstiges und vorteilhaftes Angebot zu erhalten, eine Selbstauskunft im Zusammenspiel mit den anderen Bonitätsunterlagen wie Verdienstnachweisen und Schufa-Auskunft. Diese dienen dazu, es dem Kreditinstitut zu ermöglichen, einen notwendigen Einblick in die finanziellen und persönlichen Verhältnisse des Kunden zu erhalten, um die mit der Neuvergabe eines Kredits einhergehenden Risiken zu beurteilen.

Bei einer Selbstauskunft handelt es sich um ein vorwiegend standardisiertes Formular, welches Kreditinstitute und unabhängige Finanzdienstleister verwenden, um sich ein Bild über die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Kunden machen zu können. Die Selbstauskunft zählt zu den Bonitätsunterlagen, die Kreditinstitute benötigen, um zu entscheiden, inwieweit sie einen Kredit gewähren möchten, beispielsweise auch eine Anschlussfinanzierung bei einer Ablösung einer Finanzierung von einem anderen Institut.

In der Selbstauskunft werden neben Angaben zu den Einkommensverhältnissen der Beruf und die Beschäftigungsdauer beim aktuellen Arbeitgeber sowie Daten zu bestehenden finanziellen Verpflichtungen in Form von Kredit- oder Leasingverbindlichkeiten abgefragt. Darüber hinaus werden auch regelmäßige monatliche Ausgaben wie Miete und Nebenkosten, Kfz-Kosten und Lebenshaltung betragsmäßig erhoben. Allerdings werden auch Angaben zu vorhandenen Guthaben und eventuellem Grundbesitz erbeten. Die vorhandenen Guthaben müssen nicht zwangsläufig in die Finanzierung integriert werden, sie werden zunächst nur abgefragt und sind gegebenenfalls erst dann zu belegen, wenn eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in die Wege geleitet werden soll.

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