Überaus günstiges Geld

Bei Baugeld handelt es sich generell um günstiges Geld. Insbesondere in den letzten Jahren hat es sich zudem aufgrund des allgemein niedrigen, teilweise historisch niedrigen Zinsniveaus als besonders günstig dargestellt. Abgesehen von dem Einfluss der Zinsen im Allgemeinen ist Baugeld allerdings vornehmlich deshalb günstig im Vergleich zu anderen Möglichkeiten der Geldaufnahme bei Banken, weil man es nur in Zusammenhang mit einer Baufinanzierung erhält. Dadurch steht dem finanzierenden Kreditinstitut automatisch eine Sicherheit für die vergebenen Darlehen zur Verfügung. Diese besteht darin, dass auf der zu finanzierenden Immobilie ein Grundpfandrecht in Form einer Grundschuld eingetragen wird. Theoretisch kann es sich bei dem als Kreditsicherheit zur Verfügung gestellten Pfandrecht auch um eine Hypothek handeln, was in der Praxis aber sehr selten vorkommt und im Übrigen für den Kreditnehmer letztlich ohne besondere Bedeutung ist. Des Weiteren ergibt sich aus dem Umstand, dass Baugeld nur in Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung zur Verfügung gestellt wird, dass Kleinbeträge wie etwa bei einem Ratenkredit in aller Regel gar nicht zum Einsatz kommen. Man kann insoweit von einem gewissen Mengenrabatt sprechen, der auch dazu führt, dass die Zinssätze, die in Zusammenhang mit der Finanzierung von Immobilien verlangt werden, deutlich niedriger sind als diejenigen für private Konsumentenkredite. Im Übrigen hängen die Konditionen neben dem Verhandlungsgeschick des Kunden von der Werthaltigkeit der Immobilie ab bzw. davon, in welchem Maße ungesicherte Kreditteile für die Bank entstehen. Dies wiederum hängt mit der Frage zusammen, in welchem Umfang seitens des Käufers bzw. Bauherren Eigenkapital eingesetzt wird. Sind keine Eigenmittel vorhanden, so spricht man von einer Vollfinanzierung. Hierbei handelt es sich um eine Form der Immobilienfinanzierung, die nicht von allen Banken durchgeführt wird. Wer ein solches Unterfangen in die Tat umsetzen möchte, sollte sich vorzugsweise mit einem unabhängigen Finanzdienstleister, der auf Finanzierungsfragen spezialisiert ist, ins Benehmen setzen.

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Immobilienfinanzierung: Kleine Unterschiede, große Wirkung

Auf dem Weg in die eigenen vier Wände steht und fällt vieles mit einer solide kalkulierten und individuell ausgearbeiteten Baufinanzierung. Sie stellt gewissermaßen das eigentliche Fundament dar. Wie viel Haus oder Eigentumswohnung man sich leisten kann, hängt zunächst vom einzubringenden Eigenkapital ab. Bisweilen werden hierzu Werte von 20 Prozent Eigenmittel bezogen auf den Gesamtfinanzierungsbedarf genannt bzw. empfohlen. Jedoch kann durchaus eine Vollfinanzierung in Abhängigkeit von der Bonität des Darlehensnehmers und der Beschaffenheit des zu finanzierenden Objekts in Betracht kommen. Dies hängt einerseits von den Beleihungsrichtlinien des jeweiligen Kreditinstituts, andererseits von der persönlichen Bonität des Darlehensnehmers ab. Auch die Beschaffenheit des Objekts gilt es im Einzelfall zu prüfen. Entscheidend ist, dass die monatliche Belastung, die sich aus der Baufinanzierung ergibt, im Einklang mit den finanziellen Verhältnissen und insbesondere der Einkommenssituation steht.

Mit einem Baufinanzierungsrechner wird leicht deutlich, dass vermeintlich geringe Unterschiede hinsichtlich der angebotenen Konditionen von beispielsweise 0,25 Prozent einen im Ergebnis gewaltigen Einfluss haben, zumindest bezogen auf die gesamten Finanzierungskosten, die von Kunden zu leisten sind. Auch umgerechnet auf die monatliche Belastung macht ein vergleichsweise geringer Unterschied einen nennenswerten Betrag aus. Dies ergibt sich aus der Höhe der Darlehensmittel, die üblicherweise für eine Immobilienfinanzierung benötigt werden. Umso entscheidender ist es, hartnäckig bei den Konditionsverhandlungen zu bleiben und gegebenenfalls hierfür spezialisierte Finanzdienstleister im Rahmen des Vergleichs hinsichtlich der besten Konditionen einzuschalten. Konkurrenzlos günstige öffentliche Fördergelder sollten ebenfalls nicht in einer gut strukturierten Immobilienfinanzierung fehlen.

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Förderung auch für Selbstständige

Vieles spricht dafür, sich seine eigenen vier Wände zuzulegen. Die privat genutzte Wohnimmobilie, sei es ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung, zählt in breiten Bevölkerungsschichten zum beliebtesten Bestandteil der Altersvorsorge. Neben der Wertstabilität und dem fehlenden Kapitalmarktrisiko unter rein monetären Aspekten zählt zu den Beweggründen für den Erwerb eigener vier Wände insbesondere die Unabhängigkeit. Überdies ist es angesichts stabiler Immobilienpreise und weiterhin niedriger Zinsen oftmals darstellbar, eine Baufinanzierung unter Dach und Fach zu bringen, für die sich eine mietähnliche Belastung ergibt. In diesem Fall entstehen für die eigene Immobilie im Vergleich zur bisherigen Mietsituation keine zusätzlichen finanziellen Aufwendungen. Das erfreuliche Ergebnis, keine oder nur eine geringe Mehrbelastung durch die Finanzierung aufbringen zu müssen, hängt unter anderem davon ab, wie viel Eigenkapital man einbringt und wie günstig das Baugeld ist, das man einkauft.

Für beruflich Selbstständige ist es in der Praxis meist etwas schwieriger, den Wunsch nach eigenen vier Wänden in die Tat umzusetzen. Im Vergleich zu Arbeitnehmern stellen Banken und Sparkassen für gewöhnlich bei der Darlehensvergabe für eine Immobilienfinanzierung bei Selbstständigen etwas strengere Anforderungen. Die Ursache liegt darin, dass die Nachhaltigkeit der Kapitaldienstfähigkeit in der Regel weniger eindeutig zu beurteilen ist als bei abhängig Beschäftigten. Es bietet sich nicht nur unter diesem Aspekt an, seine Immobilienfinanzierung in Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Finanzdienstleister in die Wege zu leiten, der mit einer Vielzahl von spezialisierten Banken zusammenarbeitet. Eine öffentliche Förderung, beispielsweise durch zinsgünstige Förderdarlehen im Rahmen des KfW-Wohneigentumsprogramms, ist eine Möglichkeit auch für Selbstständige, besonders günstige Konditionen zu erhalten. Die damit verbundene Ersparnis an Finanzierungskosten ist angesichts der Volumina an Darlehen häufig beträchtlich.

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Ohne Eigenkapital zum eigenen Haus

Für den Fall, dass keine Eigenmittel für den Hausbau vorhanden sind, muss man sich um eine klassische Vollfinanzierung bemühen. Dieser Weg kann lang und beschwerlich werden. Eine Vollfinanzierung bedeutet nämlich, dass die jeweilige Bank den kompletten Kaufpreis zuzüglich anfallender Nebenkosten für den Erwerb der Immobilie als Darlehen bereitstellen muss, falls es sich um ein bereits bestehendes Haus handelt. Bei einem Neubau würden die Baudarlehen in dem Umfang zugesagt und bewilligt werden müssen, wie Baukosten bis zur Fertigstellung des Objekts anfallen.

Wenn man eine Bank gefunden hat, die nicht nur günstige Konditionen für eine Baufinanzierung an sich anbietet, sondern auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital begleiten möchte, hat man Glück gehabt oder auf der Suche nach einem Finanzierungspartner den Weg zu einem unabhängigen Finanzdienstleister gefunden, der mit zahlreichen Banken zusammenarbeitet und aufgrund seiner Marktkenntnis diejenigen Angebote herausfiltern kann, die für die Zusammenstellung und Bereitstellung der jeweils benötigten Darlehensmittel in Betracht kommen.

Die Auswahl, die unabhängige Finanzdienstleister zum Vorteil des Kunden in die Finanzierung einbringen können, erstreckt sich auch auf unterschiedliche Finanzierungsvarianten. Hierunter fallen auch eigenkapitalersetzende Bestandteile der privaten Immobilienfinanzierung wie Wohn-Riester, ein Instrument der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge speziell für angehende Eigenheimbesitzer. Auch Programmdarlehen der öffentlichen Hand, die mit sehr günstigen Konditionen aufwarten können, gehören zum Repertoire, das ein Kunde bei einer unabhängigen Finanzberatung erwarten kann.

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Baufinanzierung selbst berechnen

Die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung stellen sich, der Eurokrise sei Dank, im langfristigen Vergleich weiterhin als sehr niedrig und damit günstig für die Kunden als Kreditnehmer dar. Mit einem Baufinanzierungsrechner kann man völlig unproblematisch ermitteln, wie viel Haus man sich aktuell leisten kann. Man benötigt nur den Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten oder auch die geplanten Herstellungskosten, falls es sich um einen geplanten Neubau eines Eigenheims handelt. Des Weiteren informiert man sich über mögliche Zinssätze. Hierzu begibt man sich am Besten zu einem unabhängigen Finanzdienstleister, der mit zahlreichen Kreditinstituten zusammenarbeitet. Auf diese Weise stellt sich schnell heraus, welche Konditionen möglich sind. Dies hängt unter anderem auch davon ab, ob man die Baufinanzierung ohne Eigenkapital beginnen möchte oder ob schon Guthaben, Sparschweine oder Fonds vorhanden sind, die man in die Finanzierung der Immobilie als Eigenkapital einbringen möchte.

Einsparmöglichkeiten bei der privaten Baufinanzierung durch staatliche Fördermöglichkeiten bestehen in vielen Fällen und man sollte sich hierüber eingehend informieren. Besonders günstige und damit preiswerte Förderdarlehen der öffentlichen Hand können zu einer deutlichen Ersparnis in Bezug auf die Zinsbelastung, die gesamten Finanzierungskosten und natürlich auch in Bezug auf die monatliche Belastung führen. Unabhängige Finanzdienstleister sind für Kunden oftmals eine gute Anlaufstelle, um die schwierige und unübersichtliche Materie rund um Fördergelder zu durchdringen. Um zur monatlichen Belastung zu gelangen, benötigt man für den Baufinanzierungsrechner als weitere Größe auch den Tilgungssatz. Dieser sollte anfänglich ein Prozent der gesamten benötigten Darlehen nicht unterschreiten. Welche Zinsbindung man eingeht, ist eine Frage der persönlichen Vorstellungen. Je niedriger sich die Zinsen darstellen, desto eher ist tendenziell eine längere Zinsbindung anzuraten.

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Mir Riester zur Immobilie

In Zusammenhang mit einer Baufinanzierung kann man die staatliche Riester-Förderung grundsätzlich auf zwei Wegen nutzen. Entweder spart man mit staatlicher Hilfe durch die entsprechende Förderung ein geschütztes Altersvorsorgevermögen an oder man lässt sich durch den Staat bei der Tilgung bestehender Darlehen laufend und planmäßig unterstützen. Spart man stattdessen über Versicherungen, Fonds oder Banksparpläne, darf man das angesparte Vermögen, ohne das Risiko einzugehen, die staatliche Förderung hierdurch einbüßen zu müssen, zum Immobilienerwerb verwenden, sofern es sich um im Inland belegenes, selbstgenutztes Wohneigentum handelt. Alternativ kann der Riester-Effekt bereits wie angedeutet nicht nach Ablauf der Sparphase zum Tragen kommen, sondern bereits vorher, während der Laufzeit der Immobilienfinanzierung, dadurch, dass die staatlichen Altersvorsorgezulagen als Sondertilgungen einfließen, wodurch sie die Darlehenslaufzeit verkürzen und aufgrund der ersparten Zinsen eine schnellere Entschuldung bewirken. Diese als Wohn-Riester bekannte Variante kann man auch anlässlich einer anstehenden Anschlussfinanzierung abschließen, um der Tilgung künftig noch mehr Schwung zu verleihen.

Beiträge zur Riester-Rente gelten im Rahmen von bestimmten Höchstbeträgen, aber unabhängig von etwaigen Einkommensgrenzen der beantragenden Personen, als Sonderausgaben im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung. Aufgrund der zusätzlich zu den Grundzulagen fließenden Kinderzulagen, die für eine noch höhere staatliche Förderung sorgen, so dass man insbesondere bei Familien von einer auch stattlichen Förderung sprechen kann, ist eine Riester-Rente vor allem für Familien eine überaus lukrative, renditeträchtige und aus diesem Grund auch reizvolle Möglichkeit, bestehende und nicht wegzudiskutierende Lücken bei der Altersvorsorge schließen zu können. Dass eine lastenfreie Immobilie schon aufgrund der Mietersparnis im Ruhestand ein wesentlicher Eckpfeiler ist, muss nicht weiter betont werden.

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Ersparnis durch günstigere Finanzierung

Die Zinssätze, die man für so ziemlich jede Art von Kredit derzeit in Rechnung gestellt bekommt, sind sehr niedrig. Im Vergleich zu der Situation noch vor einigen Jahren sind die Konditionen durch annähernd die gesamte Bandbreite von Finanzierungen durchweg günstiger und damit besser aus Sicht des Kreditnehmers. Eine Ausnahme bilden hierbei lediglich Dispositionskredite, die Arbeitnehmer, mitunter auch nicht Erwerbstätige wie beispielsweise Studenten, auf ihrem privaten Girokonto zur Verfügung gestellt bekommen. Die Zinssätze, die hier von Seiten der Kreditinstitute verlangt werden, sind von der mehrjährigen mehr oder weniger kontinuierlichen Senkung des allgemeinen Zinsniveaus weitgehend ausgenommen worden. Dementsprechend lohnt es auch nur für kurze Zeiträume und bei möglichst kleinen Beträgen, seinen Dispo in Anspruch zu nehmen. Wenn man hingegen einen Kredit über einen längeren Zeitraum in Anspruch nehmen möchte oder muss, sollte man sich besser um einen günstigen Ratenkredit bemühen. Ratenkredite werden zwar von annähernd allen Banken und Sparkassen angeboten, das Preisgefälle sollte man jedoch nicht unterschätzen. Insofern hilft ein vorheriger Vergleich mehrerer Angebote in vielen Fällen, sich gegenüber dem erstbesten Zinssatz, den man auf Anfrage genannt bekommt, deutlich besser zu stellen.
Was man mit der Ersparnis, die man durch Abschluss einer günstigen anstelle einer durchschnittlich guten oder gar teuren Finanzierung erzielt, anfängt, ist von den individuellen Präferenzen abhängig. Einerseits kann man die Differenz, die sich zwischen der tatsächlichen und der theoretisch höheren Rate für eine schnellere Tilgung verwenden. Entweder setzt man den Tilgungssatz entsprechend herauf und sieht sich schneller als zuvor in der Lage, wieder einen größeren finanziellen Spielraum dadurch zu haben, dass der aufgenommene Ratenkredit früher getilgt ist. Oder man sammelt parallel die ersparten Zinsen an und nimmt in unregelmäßigen Abständen Sondertilgungen vor. Gute Angebote für Ratenkredite beinhalten hierfür die Möglichkeit, ohne dass hierbei Kosten für den Kreditnehmer anfallen.

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Förderung lohnt sich

Die Riester-Rente erfährt mit rund 13 Millionen abgeschlossenen Verträgen zunehmende Beliebtheit und Akzeptanz in weiten Bevölkerungskreisen als sichere und lukrative Möglichkeit, staatlich gefördert eine zusätzliche private Altersvorsorge zu betreiben. Die Förderung vollzieht sich bei der Riester-Rente durch staatliche Zuschüsse in Form von Altersvorsorgezulagen, die allen Rentenversicherungspflichtigen (auch pflichtversicherten Selbstständigen) und Beamten sowie deren Ehegatten, falls diese nicht selbst zum förderberechtigten Personenkreis zählen, zustehen, sowie durch steuerliche Vergünstigungen durch die Berücksichtigung der Beiträge zur Riester-Rente als Sonderausgaben im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung. Kinderzulagen sorgen für eine höhere staatliche Förderung, entsprechend für eine höhere Förderquote bezogen auf die eigenen Beiträge. Die Riester-Rente ist somit insbesondere für Familien eine reizvolle Möglichkeit, Lücken bei der Altersvorsorge zu schließen.
Die Förderquote, das Verhältnis von staatlicher Förderung zu geleisteten Eigenbeträgen, ist darüber hinaus für Bezieher eines vergleichsweise geringen Einkommens besonders attraktiv. Für Geringverdiener ist somit im Zweifelsfall der Abschluss einer Riester-Rente die bessere Alternative im Vergleich zu einem staatlich nicht geförderten Altersvorsorgeprodukt, da bereits die staatlichen Altersvorsorgezulagen für eine Grundrendite sorgen. Besonders interessant ist es für Eigenheimbesitzer, die staatliche Förderung in ihre Immobilienfinanzierung einfließen zu lassen. Dies geschieht mittels der Eigenheimrente, besser bekannt unter dem Schlagwort Wohn-Riester. Im Vergleich zu einer konventionellen Immobilienfinanzierung ohne Riester-Förderung beträgt die Ersparnis durch die höhere und damit schnellere Tilgung meist mehrere tausend Euro. Beraten lassen sollte man sich bei einem unabhängigen Finanzdienstleister, der aus mehreren Angeboten das vorteilhafteste auswählen kann.

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Wie schnell soll man tilgen?

Die Finanzierung einer Immobilie ist in den allermeisten Fällen für den Darlehensnehmer ein sehr langfristiges Unterfangen. Lediglich dann, wenn der Käufer bzw. Bauherr überhaupt nicht auf die Mitwirkung von Banken oder Sparkassen angewiesen ist, weil er über das notwendige Kleingeld für den Bau bzw. Kauf bereits vollständig verfügt, ist das Thema hinsichtlich der Finanzierung von vorn herein erledigt. Meistens erwirbt man parallel zur Immobilie jedoch auch einen Schuldenberg, der in seiner Höhe bedrohlich erscheinen mag. Dem steht allerdings der Wert des Objekts gegenüber. Dennoch ist vor dem Hintergrund, die Finanzierung insgesamt möglichst preiswert und günstig zu gestalten, die Frage, wie schnell die Verbindlichkeiten aus der Darlehensaufnahme abgebaut werden können, von entscheidender Bedeutung. Neben den Herstellungskosten bzw. dem Kaufpreis entscheidet das eingesetzte Eigenkapital über die Höhe der benötigten Baufinanzierung.
Die bestehenden Darlehen werden umso schneller getilgt, je höher der gewählte Tilgungssatz ist. Als Minimum gilt ein Satz von einem Prozent der Darlehenshöhe zuzüglich ersparter Zinsen. Die ersparten Zinsen ergeben sich dadurch, dass bei einer gleichbleibenden Darlehensrate die Restschuld der Darlehen durch kontinuierliche Tilgung sinkt, wodurch sich die Bemessungsgrundlage für die anfallenden Darlehenszinsen reduziert. Die entfallenden Zinsen werden durch eine zusätzliche Tilgung ersetzt, so dass sich bei einem Annuitätendarlehen, der klassischen Darlehensvariante in Zusammenhang mit einer langfristig laufenden Immobilienfinanzierung, ein Zinseszinseffekt zugunsten des Darlehensnehmers ergibt, der dazu führt, dass bei einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent des Darlehensbetrags pro Jahr die Laufzeit der Finanzierung nicht 100 Jahre beträgt, sondern sich auf rund 40 Jahre beläuft. Der genaue Zeitraum ergibt sich aus dem Darlehenszins. Dieser hängt davon ab, wie teuer Baugeld im Allgemeinen unter Berücksichtigung des Zinsniveaus ist, im Übrigen von der Bonität des Kunden, der veranschlagten Marge des Kreditinstituts, der Werthaltigkeit der Immobilie, eingesetzter Eigenmittel und weiteren Faktoren. Wichtig: Je niedriger der Darlehenszinssatz ist, desto länger dauert bei einem konstanten Tilgungssatz die Entschuldung. Entsprechend sollte man es bei sehr günstigen Zinsen nach Möglichkeit nicht bei der Mindesttilgung belassen, schon um das Risiko von Zinserhöhungen nach Ablauf der Festzinsvereinbarung zu begrenzen. Im Übrigen sollte die planmäßige Tilgung der Immobilienfinanzierung zum Rentenbeginn abgeschlossen sein.

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Finanzierung von unabhängiger Seite

Ein eigenes Haus muss kein Wunsch bleiben. Wenn man sich an der richtigen Stelle informiert, wird man feststellen, dass die eigene Immobilie in vielen Fällen zu Konditionen zu erwerben ist, die durchaus im Einklang mit den eigenen finanziellen Verhältnissen stehen. Wie hoch die monatliche Belastung ist, die sich aus der aufzunehmenden Baufinanzierung ergibt, hängt zunächst davon ab, wie hoch der Finanzierungsbedarf ist. Dieser ergibt sich aus dem Kaufpreis bzw. den Herstellungskosten für die Immobilie abzüglich der vorhandenen Eigenmittel. Sind Eigenmittel nicht vorhanden, spricht man auch von einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Der Zinssatz ergibt sich aus der Höhe der Darlehensmittel, die benötigt werden, aus der Beschaffenheit der Immobilie und auch aus den persönlichen finanziellen Verhältnissen der Kreditnehmer. Eine breite Auswahl unter mehreren Kreditinstituten sichert insoweit die Chance auf besonders günstige Darlehensangebote. Unabhängige Finanzdienstleister, die nicht an die Finanzierungsbedingungen und Beleihungsrichtlinien eines Konzerns gebunden sind, können somit besser auf die Bedürfnisse des Einzelfalls eingehen. Beispielsweise ist es bei manchen Banken annähernd unmöglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in die Wege zu leiten. Andere Kreditinstitute wiederum vergeben grundsätzlich keine Kredite an Selbstständige, sondern beschränken sich auf Arbeitnehmer. So niedrig die Darlehenszinsen auch sein mögen, es führt in den meisten Fällen bei der Zusammenstellung einer Baufinanzierung kein Weg an Vater Staat als Kreditgeber vorbei: Die besonders zinsgünstigen öffentlichen Förderdarlehen toppen in der Praxis auch Spitzenangebote. Dies liegt an der enthaltenen Zinssubvention, die aus sozialpolitischen Gründen gewährt wird. Beantragen kann man die Darlehen ebenfalls über unabhängige Finanzdienstleister. Wenn es hierbei Probleme gibt, sollte man sich genau erkundigen, woran es hierbei liegt. Die Möglichkeit, öffentliche Förderdarlehen anzubieten und in eine Finanzierung einzubauen, wird jedenfalls in der Praxis nicht von allen Anbietern von Finanzdienstleistungen konsequent genutzt.

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